上海市商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
上海市商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
为了活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，现就商品房预租管理制定本试行办法：
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。
二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内的内销商品房预租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
市房地产交易中心负责外销商品房预租协议的登记备案工作；区、县房地产交易中心负责内销商品房预租协议的登记备案工作。
三、房地产开发经营企业投资建造的内销商品房（包括外资内销商品房）需预租的，应当向项目所在地的区、县房地产管理部门提出预租许可申请；房地产开发经营企业投资建造的外销商品房需预租的，应当向市房地局提出预租许可申请。
四、房地产开发经营企业申请预租商品房，应当具备以下条件：
（一）已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；
（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
五、房地产开发经营企业申请商品房预租许可，除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）土地使用权出让合同或转让合同；
（二）房地产权证（或土地使用权证）；
（三）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（五）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见；
（六）预租商品房的建筑面积明细表。
其中1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，可以建设用地许可证、市商品房建设计划文本取代上述第（一）、第（二）项规定的证件及资料。
房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得预售许可证的，则只需附交商品房预售许可证以及上述第（四）项资料。
六、市或区、县房地局应当自受理商品房预租许可申请之日起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批文；不符合预租条件的，则应在上述规定的期限内通知申请人。
七、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。
房地产开发经营企业投资建造的商品房未经批准预租的，一律不得开展预租。
八、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。
九、房地产开发经营企业或买受人预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、地址；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）土地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；
（四）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（五）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（六）预租期限及预租房屋的交付使用日期；
（七）预付款金额、支付期限及其使用；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）预租双方当事人约定的其它事项。
十、预租协议文本可由房地产开发经营企业按上述规定自行拟订，也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本试行办法第二条规定向房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
十二、凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人，按规定办理预租协议登记备案后，预租协议可以作为承租人向市外资委申办外商在沪办事机构或向工商行政管理部门办理工商注册登记的有关经营场地的凭证。
十三、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业或买受人按规定办理商品房初始登记或变更登记取得房地产权证后的15日内，应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并按规定到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理
租赁合同登记备案，领取《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
十四、《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。预租的商品房在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定转租。
十五、本试行办法自1998年9月1日起执行。
1998年9月1日
关于《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》及议定书生效执行的公告
国家税务总局
关于《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》及议定书生效执行的公告
公告2011年第37号
《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》及《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换协议的议定书》已于二〇〇九年十二月七日在伦敦正式签署，双方分别于二〇一〇年二月十一日和二〇一〇年十二月一日互相通知已完成使该协议和议定书生效所必需的各自法律程序。根据协议第十四条的规定，该协议及议定书应自二〇一〇年十二月三十日起生效，并适用于二〇一一年一月一日或以后取得的所得。
特此公告。
国家税务总局
二○一一年六月二十二日
中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议
中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府（缔约双方），承认缔约双方有权谈判和缔结税收情报交换协议，希望建立税收领域合作与情报交换的框架，同意缔结《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》（以下简称“协议”）。本协议所含义务仅约束缔约双方。
第一条 协议的范围
一、缔约双方主管当局应当就管理和执行本协议所含税种的缔约双方国内法，通过交换与之具有可预见相关性的情报相互提供协助。该情报应包括与这些税收的确定、核定、查证与征收，税收主张的追索与执行，税务调查或起诉，具有可预见相关性的信息。
二、情报根据本协议的规定交换，并按第八条规定保密。
第二条 管辖权
为正确执行本协议，被请求方主管当局应依据协议提供情报：
（一）无论与情报相关的人是否为缔约一方的居民、国民或公民，或者掌握该情报的人是否为缔约一方的居民、国民或公民；且
（二）只要所需情报存在于被请求方领土内，或者为被请求方管辖的人掌握或控制。
第三条 税种范围
一、本协议适用于下列税种：
（一） 在中华人民共和国：
1. 个人所得税；
2. 企业所得税。
（二） 在英属维尔京群岛：
1. 所得税；
2. 工资税；
3. 财产税。
二、本协议也适用于协议签订之日后任何一方征收的增加或者代替第一款所列税种的相同或者实质相似的税收。
三、缔约双方主管当局应将本协议所含税收及相关情报收集程序的任何相关变化通知对方。
四、缔约双方可以通过相互协商以双方认可的方式扩大或修改税种范围。
第四条 定 义
一、 本协议中：
（一）“中华人民共和国”用于地理概念时，是指所有适用中国有关税收法律的中华人民共和国领土，包括领海，以及根据国际法，以勘探和开发海床及其底土和上覆水域资源为目的，中华人民共和国拥有主权权利的领海以外的任何区域；
（二）“英属维尔京群岛”指《维尔京群岛2007年宪章》中规定的维尔京群岛领土；
（三）“集合投资基金或计划”是指任何共同投资工具，不管其法律形式如何；
（四）“公司”是指法人团体或者在税收上视同法人团体的实体；
（五）“主管当局”：
1.在中华人民共和国是指国家税务总局或其授权代表；
2.在英属维尔京群岛是指财务秘书或者被其书面授权的人或机构；
（六）“情报”是指任何形式的事实、说明、文件或记录；
（七）“情报收集程序”是指保障缔约方有能力获取并提供所请求情报的司法、监管或行政法律和程序；
（八）“国民”：
1.在中华人民共和国是指具有中华人民共和国国籍的个人；
2.在英属维尔京群岛是指属于英属维尔京群岛的个人或英属维尔京群岛的永久居民；
3.按照缔约一方现行法律取得其地位的任何法人、合伙企业或团体；
（九）“人”包括自然人、公司或者为税收目的视为法人团体的任何实体，以及其他团体或集团；
（十）“开放式投资基金或计划”是指任何共同投资基金或计划，其股份或其他利益的购买、销售或赎回不明示或暗示地限于部分投资者；
（十一）“上市公司”是指其主要股票在认可的股票交易所上市，且上市股票可以由公众自由买卖的公司。股票可以“由公众”自由买卖是指股票的买卖不明示或暗示地限于部分投资者。这里的“主要股票”一语是指代表公司多数选举权和价值的股票；“认可的股票交易所”一语的含义由双方在议定书中规定;
（十二）“被请求方”是指本协议中被请求提供情报或应请求已提供情报的一方；
（十三）“请求方”是指本协议中请求情报或已从被请求方得到情报的一方；
（十四）“税收”是指本协议所含的任何税收。
二、缔约一方在实施本协议的任何时候，对于本协议未定义的术语，除上下文另有要求外，应当具有当时该缔约方法律所规定的含义。该缔约方适用税法的定义优先于其他法律对该术语的定义。
第五条 专项情报交换
一、被请求方主管当局接到请求后，应当书面提供为第一条所述目的之情报，所调查的行为如果发生在被请求方，不管按照被请求方法律是否构成犯罪，均应交换情报。如果被请求方主管当局收到的信息不足以使其遵从情报交换请求，则应当通知请求方主管当局这一事实并要求必要的补充信息以使该请求能够被有效处理。
二、如果被请求方主管当局掌握的信息不足使其遵从情报请求，该主管当局应启动所有相关的情报收集程序向请求方提供所请求的情报，即使被请求方可能并不因其自身税收目的需要该情报。
三、假如请求方主管当局特别提出要求，被请求方主管当局应在其国内法允许的范围内，根据本条规定以证人证言和经鉴证的原始记录复制件的形式提供情报。
四、为本协议之目的，各缔约方应确保其主管当局有权获取并依据请求提供以下情报：
（一）银行、其他金融机构以及任何人以代理或受托人身份（包括被指定人和受托人）掌握的情报；
（二）有关公司、合伙人、信托、基金以及其他人的法律和受益所有权的情报, 包括根据第二条的限定, 在同一所有权链条上一切人的所有权情报；信托公司委托人、受托人、受益人以及监管人的情报；基金公司基金创立人、基金理事会成员、受益人以及基金公司董事或其他高级管理人员的情报。
五、尽管有上述各款规定，本协议的缔约双方没有获取或提供以下情报的义务：
（一）提供与上市公司、开放式集合投资基金或计划的所有权有关的情报, 除非此类情报的获得不造成不适当的困难；
（二）提供在索取时已超过有关税收期6年时限的情报；
（三）提供由与纳税人没有关系的其他人掌握和控制的情报。
六、请求方主管当局根据本协议提出情报请求时，应向被请求方主管当局提供以下信息，以证明情报与请求之间的可预见相关性：
（一）被检查或被调查人的身份；
（二）所请求情报的期间；
（三）被请求情报的性质和类型，包括对所需情报和（或）所求具体证据的描述，以及请求方希望收到情报的形式；
（四）请求情报的税收目的；
（五）认为所请求的情报存在于被请求方领土内或由被请求方管辖的人所掌握或控制的合理理由；
（六）尽可能地列出被认为可能掌握或控制所请求情报的人的名字和地址；
（七）声明情报请求符合本协议以及请求方国内法和行政惯例，且如果所请求情报存在于请求方管辖权范围内，请求方主管当局可以根据请求方法律或正常行政渠道获得该情报；
（八）声明请求方已穷尽了其领土内除可能导致不适当困难外的获取情报的一切方法。
七、被请求方主管当局应尽快向请求方提供所请求的情报。为保证尽快回复，被请求方主管当局应：
（一）以书面形式向请求方主管当局确认收到请求，如果请求存在不足之处，应在收到请求后60日内将请求内容不足部分通知请求方主管当局；且
（二）如果被请求方主管当局在收到情报请求后90日内不能获得并提供情报，包括被请求方遇到障碍或拒绝提供情报时，被请求方应立即通知请求方，并就不能提供情报的原因、障碍或拒绝原因做出说明。
第六条 境外税务检查或调查
一、被请求方可以根据其国内法，在收到请求方通知后至少14个工作日内，允许请求方主管当局的代表进入被请求方领土，在获得当事人书面同意的前提下会见当事人和检查有关记录。缔约双方主管当局应当协商决定与相关当事人会见的时间和地点。
二、应请求方主管当局的请求,被请求方主管当局可以根据其国内法允许请求方主管当局代表出现在被请求方境内税务检查的现场。
三、如果同意第二款中所提及的请求,实施税务检查的被请求方主管当局应当尽快通知请求方主管当局税务检查的时间、地点，被授权实施税务检查的机构或人员,以及被请求方对实施税务检查所要求的程序和条件。所有有关实施税务检查的决定应当由实施税务检查的被请求方根据其国内法做出。
第七条 拒绝请求的可能
一、被请求方主管当局可以拒绝协助：
（一）当请求与本协议不相符时；
（二）当请求方未穷尽其领土内除可能导致不适当困难外的获取情报的一切方法时；或
（三）当情报披露将违背被请求方的公共政策 ( 公共秩序 )时。
二、本协议不应给缔约方施加任何提供可能导致泄漏贸易、经营、工业、商业、专业秘密或贸易过程情报的义务。第五条第四款中所提及的情报, 不应仅因该款的事实构成上述秘密或过程。
三、（一）本协议的各项条款不应给缔约一方施加获取或提供可能导致泄漏委托人与专业法律顾问间如下保密沟通的情报的义务:
1．为寻求或提供法律建议进行的沟通；或
2．为用于正在进行的或将进行的法律诉讼程序进行的沟通。
（二）进一步用于刑事目的的情报不受法律特权的限制，在提供委托人姓名和地址不构成对法律特权的侵犯的情况下，本条款不妨碍专业法律顾问提供委托人的姓名和地址。
四、不应以纳税人对情报请求涉及的征税要求有争议而拒绝该情报请求。
五、如果所请求情报在请求方管辖范围内，请求方主管当局不能够根据自己的法律或正常行政渠道获得该情报，则被请求方不能被要求获取和提供该情报。
六、如果请求方请求的信息用于实施或执行其税法条款或任何相关规定，并因此构成对被请求方国民相对于请求方国民在相同条件下的歧视，则被请求方可以拒绝该情报请求。
第八条 机密性
一、缔约双方主管当局提供和收到的所有情报应作密件处理, 并应仅告知与第一条所述目的相关的人员或机构(包括法院和行政管理部门)，上述人员或机构应仅为上述目的，包括作出任何上诉决定，使用该情报，并可以在公开法庭的诉讼程序或司法程序中披露上述情报。
二、未经被请求方主管当局书面明确许可,情报不得被用于除第一条规定以外的任何其他目的，不得向其他人、实体或机构披露。
三、向请求方提供的情报不得透露给任何其他管辖区域。
第九条 保护措施
本协议不影响被请求方法律或行政惯例赋予人的权利和保护措施。被请求方不得过度使用该权利和保护措施以妨碍或延缓有效情报交换。
第十条 管理费用
为提供协助而产生的费用负担（包括合理的第三方费用和与诉讼或其他有关的外部顾问费用）由缔约双方主管当局在议定书中规定。
第十一条 限制性措施
只要协议有效，缔约任一方不得针对缔约另一方的居民或国民使用任何限制性措施。“限制性措施”一语的含义由双方在议定书中规定。
第十二条 语 言
情报的请求与回复使用英语。
第十三条 相互协商程序
一、当缔约双方对协议的执行或解释遇到困难或疑问时, 缔约双方主管当局应尽力通过相互协商解决问题。
二、除第一款所提及的协商之外, 缔约双方主管当局可以就第五条和第六条的执行程序相互协商。
三、为了本协议的目的, 缔约双方主管当局可以直接沟通。
四、缔约双方也可以就其他形式的争端解决书面达成一致。
第十四条 生 效
缔约双方应以书面形式相互通知已完成使本协议生效所必需的各自国内法律程序，协议自后一份通知收到之日起第30天生效并于生效日开始或以后的纳税年度执行。
第十五条 终 止
一、本协议将在任一缔约方终止本协议前有效。
二、任一缔约方可以通过书面通知终止本协议。协议将自另一缔约方收到终止通知3个月后的次月第一天终止效力。
三、协议终止后，缔约方对依据本协议取得的任何情报仍负有第八条所规定的义务。所有在终止生效日前收到的请求仍按照本协议规定处理。
下列签字人, 经各自政府正式授权, 在本协议上签字为证。
本协议于2009年12月7日在伦敦签订，一式两份，每份均用中文和英文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国政府代表 英属维尔京群岛政府代表
钱冠林 奥尼尔
中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换协议的议定书
为正确解释和适用《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》（以下简称《协议》），中华人民共和国政府与英属维尔京群岛政府达成如下协议，作为《协议》的组成部分：
第一条 对第三条的解释
交换的情报不能用于《协议》第三条所述税种以外的其他目的。
第二条 对第四条的解释
《协议》第四条第一款第十一项中“认可的股票交易所”指缔约双方主管当局随时协商同意的股票交易所。
第三条 对第五条的解释
根据《协议》第五条，缔约双方主管当局不应进行撒网捕鱼式请求或要求提供与既定纳税人的纳税事项可能没有关系的情报。
第四条 对第六条的解释
《协议》第六条第一款中“根据其国内法”一语是指，缔约一方为第六条所述目的允许缔约另一方代表进入其境内的程序事宜。
第五条 对第十条的解释
一、根据《协议》第十条，双方同意由被请求方负担其在为回复请求方的情报请求而适用国内税法时产生的日常费用。该日常费用一般包括内部管理费用和少许外部费用。
二、所有其他不包括在日常费用内的费用归为非日常费用，由请求方负担。非日常费用包括但不限于如下例子：
(一)由第三方协助调查而收取的合理费用；
(二)从第三方拷贝文件而收取的合理费用；
(三)聘请专家、口译人员和笔译人员产生的合理费用；
(四)向请求方传送文件产生的合理费用；
(五)被请求方为回复专项情报请求而产生的合理诉讼费用；
(六)为获得证言证词而产生的合理费用。
三、当非日常性费用可能超过1000美元时，缔约双方需协商决定请求方是否继续请求并负担费用。
第六条 对第十一条的解释
一、根据《协议》第十一条，“限制性措施”是缔约一方基于缔约另一方没有有效的情报交换，和（或）在其法律法规或行政实践中缺乏透明性，或仅仅因为对方没有或只有名义税收，而对缔约另一方的公民或国民采取的措施。
二、根据缔约方的国内法律法规，“限制性措施”包括拒绝扣除、抵免或免税，征收税费，或根据第一款缔约一方将缔约另一方列入黑名单。本款并不限制第一款所述的一般意义。
三、尽管有第二款的规定，为方便国内税收管理，缔约方可发布自己的管辖权地区名单。
四、缔约双方承诺使用所有的国内司法和征管手段以确保本《协议》下有效的情报交换。
五、为第四款所述目的，以下情形将被视为未按《协议》进行有效的情报交换：
（一）缔约一方未建立相关的管理系统和机制来执行《协议》的规定；
（二）处理情报请求时过度延误且未通知请求方延误的原因；
（三）在第七条规定的拒绝提供信息的情形以外拒绝提供请求的信息。
六、如果缔约一方认为缔约另一方未能按照《协议》进行有效的情报交换，该缔约一方可：
（一）告知缔约另一方其观点；
（二）与缔约另一方进行对话以解决导致有效情报交换失败的问题。
第七条 其他事项
一、缔约双方主管当局应定期会面商讨有效实施《协议》条款的相关问题。
二、本议定书与《协议》同时生效，并在《协议》有效期内有效。
三、缔约双方可随时书面修改本议定书。修改后的议定书在双方安排修改事宜的最后一封函件当日生效，或以缔约双方同意的其他方式生效。
本议定书于2009年12月7日在伦敦签订，一式两份，用中文和英文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国政府代表 英属维尔京群岛政府代表
钱冠林 奥尼尔
