城市新建住宅小区管理办法
作者:法律资料网 时间:2024-07-23 11:26:17 浏览:9757
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城市新建住宅小区管理办法
建设部
城市新建住宅小区管理办法
1994年3月23日，建设部
第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，制定本办法。
第二条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。
本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
第三条 房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。
第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。
第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。
住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
第七条 管委会的权利：
（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；
（二）决定选聘或续聘物业管理公司；
（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务：
（一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
（四）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 物业管理公司的权利：
（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）有权制止违反规章制度的行为；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；
（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十条 物业管理合同应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十一条 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。
第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。
第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第十五条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第十六条 本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。
第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。
第十八条 本办法由建设部负责解释。
第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。
基础关系先审，是多个法律关系交叉案件的审理原则。依该项原则，民事行政交叉案件的审理顺序究竟是“先民后行”还是“先行后民”，取决于案件所涉的民行两个法律关系谁为基础关系。若是民事法律关系为基础关系的则民事先审，反之则是行政先审。然而，在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）出台后，不少人将其中的第8条规定视为解决民行交叉案件的唯一诉讼模式，即民事先审或称民事优先，而且必须是民行分案先后诉讼。本文试图从解读该条司法解释入手，对基础关系先审原则进行简要的分析，并对民行交叉案件的诉讼模式选择提出一些看法。
一、关于司法解释的理解
法释〔2010〕15号司法解释第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”这里无疑规定了“先民后行”的诉讼模式，但该模式的适用是有条件限制的，而且绝非涉房屋登记等民行交叉案件之唯一模式。
理解该条解释，首先要看其关于诉讼理由的规定。即当事人对房屋登记行为提出行政诉讼的理由是：作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销。因而如果当事人不是以此作为提起行政诉讼的理由，而是以房屋登记申请人将本为共有、共同继承的房屋作为个人房屋申请登记、并且登记机关疏于审查或存在其他程序上的违法导致共有房屋被登记在申请人名下等为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，则不应适用该条解释。
理解该条解释，还需注意其中的基础关系规定。即当事人主张无效或者应当撤销的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系，须是作为房屋登记行为的基础。也就是该条所指的买卖、共有等民事法律关系必须是房屋登记行政关系的基础关系，才适用“先民后行”的审理模式。如果此类民事法律关系并非房屋登记行政法律关系的基础关系，反而是违法的房屋登记行为使得原本的民事法律关系被变更或消灭的，那么非但不是“先民后行”而更应是“先行后民”，因为此时行政关系是基础关系。
二、关于基础关系的判断
所谓基础关系，就是在两个相关联的法律关系之间，如果其中一个的法律关系是另一个法律关系产生的基础，而后者的解决必须以前者的解决为前提，那么前一个法律关系就是基础关系。民行交叉案件中存在着民事和行政两个法律关系，它们之间要么以民事法律关系为基础关系，要么以行政法律关系为基础关系。若民事关系是行政关系产生的基础，则民事法律关系是基础关系；若涉讼民事关系是因行政关系而产生，则基础关系是行政关系。
判断基础关系，可以从法律事实入手。法律事实是影响法律关系的基本要素，是判断民行交叉案件中民行两个法律关系谁为基础关系的客观依据。当一个法律事实引发了一个法律关系的产生 而另一个相关联的法律关系的产生又是基于这个法律关系，两者形成交叉诉讼时，这个法律事实所直接产生的法律关系是基础关系。而当两个或两个以上的法律事实引发同一个法律关系的产生、变更、消灭时，应当以发生在前的法律事实作为判断基础关系的客观依据。
判断基础关系，还可以根据民事诉讼法第136条第1款第5项关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”应当中止本案诉讼的规定来进行。也就是说，如果一个案件必须以另一案件的审理结果为依据，那么另一案件中所审理的法律关系就是基础关系。在民行交叉的案件中，如果行政关系的审理必须以民事关系的审理结果为依据，那么民事关系就是基础关系；反之，如果民事关系的审理必须以行政关系的审理为依据，那么行政关系即为基础关系。
三、关于诉讼模式的选择
基础关系先审，讲的是在一个案件中涉及具有主从关系的多个法律关系时，其中的基础法律关系优先审理，而后再审理附属法律关系。在民行两个法律关系出现交叉的场合，就是民事和行政谁是基础谁优先审理。优先审理的通常模式是分案先后诉讼，但不等于非得分案审理不可。先后审理可以在分案诉讼中进行，也可以在同一诉讼中进行。从公正与效率的司法价值上看，实行附带诉讼或合并审理，不失为一种可以考虑的较佳模式。
民行交叉案件的附带诉讼有两种模式：一是行政附带民事诉讼，二是民事附带行政诉讼。前者是行政法律关系为基础关系时选择适用的模式，后者则是民事法律关系为基础关系时选择适用的模式。附带诉讼可以克服分案先后诉讼效率低下、处理结果冲突等弊端，给予当事人及时的正义，对于及时化解矛盾纠纷意义重大。虽然附带诉讼在法律依据上尚未周全，但在能动司法理念指导下，司法实践中予以先试先行未尝不可，何况程序的主要意义在于实现实体公正。
许多论者认为除了民事基础关系和行政基础关系外，还有第三类民行交叉案件：行政争议和民事争议并重的不真正民行交叉案件。此类民行交叉案件的特点是民行两个法律关系虽由同一法律事实引发，但两者之间却相对独立，不存在谁为基础关系、谁为附属关系的区分；其中一个法律关系的处理并不以另一个法律关系的处理结果为依据，即其裁判结果互不影响。如此若当事人分别提起民事诉讼和行政诉讼，两个案件可以并行诉讼；当事人在一个诉讼中一并提起民行两诉，甚至可以合并审理。
（作者单位：福建省莆田市中级人民法院）
关于印发《阳泉市市级党政机构改革分流人员学习和培训实施办法》的通知
山西省中共阳泉市委办公厅 阳泉市人民政府办公厅
阳办发〔2001〕48号
中共阳泉市委办公厅
阳泉市人民政府办公厅
关于印发《阳泉市市级党政机构改革分流人员学习和培训实施办法》的通知
市委各部委，市直各委、办、局：
经市委、市政府同意，现将《阳泉市市级党政机构改
革分流人员学习和培训实施办法》印发给你们，请在机构
改革中认真贯彻执行。
中共阳泉市委办公厅
阳泉市人民政府办公厅
二ＯＯ一年七月一日
阳泉市市级党政机构改革分流人员学习和培训实施办法
根据《阳泉市市级党政机构改革中人员分流实施办法》精神，
为认真做好各部门分流人员的学习和培训工作，特制定本办法。
一、学习、培训的目的和原则
对分流人员进行学习和培训，是这次机构改革中安排分流人
员的一条重要途径，也是适应未来发展需要、开发人才资源、培
养后备干部、建设一支适应多方面需要的专业人才队伍，使分流
人员能更好地投入到地方经济建设的战略举措。做好分流人员的
学习和培训工作，对于保证这次机构改革的顺利进行，优化人才
资源配置，充分发挥分流人员的潜能，具有十分重要的意义。
学习和培训的原则是：统一规划，形式多样，分类培训，按
需施教，做到组织安排与个人选择相结合，提高素质与社会发展
需要相结合。通过采取灵活多样的学习和培训方式，满足分流人
员的不同要求，力争用2—3年的时间，基本完成分流人员的学习
和培训任务。
二、学习、培训的形式
这次机构改革分流人员学习和培训的形式主要有统一安排和
单位自行组织两种，也鼓励个人选择培训。统一安排的学习和培
训，主要包括由市委组织部、市人事局、市教育局等部门统一组
织的定向专业培训、专科学历教育、本科学历教育、研究生课程
进修班、研究生学历教育等形式。
定向专业培训。根据人员的素质条件和本人意愿进行定向专
业培训。由市委党校（行政学院）、教育学院和省直有关院校或有
关教育培训机构进行法律、外语、计算机、市场营销、财会、审
计、金融、税务、工商管理等社会主义市场经济发展急需的专业
知识的正规培训。凡具有高中毕业（含中专）及其以上学历的分
流人员均可报名参训。培训后经考试合格可获得专业培训证书与
上岗资格。
专科学历教育。对于年龄在45周岁（含）以下，高中（中专）
及其以下学历的人员，鼓励参加大专学历教育。对参加学习的人
员，统一组织入学考试，并由市委党校、市电大或其它具有学历
教育资格的院校承担教学任务，经考试合格后发给国家承认的大
专毕业证书。
本科学历教育。对于年龄在35周岁（含）以下、大专及其以
下学历的人员，鼓励参加高中（中专）起点的4年制本科、大专
起点的2年制本科学历教育，以进一步提高其文化素质。根据本
人意愿可在省有关院校或市委党校等高等院校选择对口专业，参
加省统一组织的入学考试。完成学业后经考试合格，按照有关规
定颁发国家承认的毕业证书。
研究生课程进修班。由首都经贸大学、市委党校以及其它有
条件的成人高等院校，开设以工商管理专业为主，其它专业并存
的研究生课程进修班。凡具有大专以上学历的分流人员均可报名。
经培训合格者可获得结业证书。
研究生学历教育。凡具有国民教育序列大学本科学历或大专
学历、具有两年以上工龄，年龄一般在45周岁以下、身体健康的
分流人员均可报考我省所有研究生招生单位的招生，并由招生院
校单独组织入学考试，符合入学条件的均可入学就读。按规定完
成学业并通过论文答辩的，由培养单位颁发省教育行政部门统一
印制的研究生毕业证书，毕业后在市内服务的按国家统招毕业研
究生同等待遇。鼓励分流人员按国家有关规定参加全国统一的研
究生入学考试，自愿选择培养单位，接受研究生学历教育。
自行组织的学习和培训。除统一安排的培训外，各部门可根
据今后2—3年内本部门、本系统行业管理及事业发展的需要，对
分流人员进行岗位和职业技能等多种形式的培训。
三、学习、培训的实施步骤
（一）机构改革开始后，各单位要根据“三定”方案规定的
条件，抓紧进行人员定岗工作，同时确定需要参加培训的分流人
员。
（二）参加定向专业培训和研究生课程进修班的分流人员，
由各单位组织报名后将参加培训的人员名单和专业分别报送市委
组织部和市人事局审核批准，并携市教育局商有关院校安排教学
计划。参加学历教育的分流人员，由市委组织部和市人事局审核，
市计委、市教育局商省有关部门下达招生计划。
（三）各单位自行组织的培训需依托高等院校进行的，由各
单位和有关高校协商确定。实施方案报市委组织部、市人事局、
市教育局审核备案。
四、有关政策和工作要求
对分流人员进行多种形式的培训，体现了市委、市政府对分
流人员的关心和爱护。各部门必须认真负责，切实做好这项工作。
（一）提高认识、加强领导。这次分流人员的学习和培训，
时间长，任务重。各单位要积极稳妥、扎扎实实地做好各个环节
的工作，尤其要深入细致地做好思想政治工作和组织报名工作。
同时，要尊重分流人员的意愿，制定可行的培训计划，精心组织，
周密安排，搞好衔接。
（二）学习、培训的费用。根据《国务院办公厅〈关于转发
人事部教育部关于国务院各部门分流人员学习和培训实施方案〉
的通知》（国办发[1998]104号）精神，结合我市实际情况，凡是
用于分流人员学习培训的费用，由市委组织部、市人事局商市教
育局、市财政局按国家和省有关规定执行。
（三）学习奖励办法。凡参加各种学历教育并完成所学专业
课程，经考试合格后取得有关学历、学位证书并表现突出的，可
由有关部门发给一定数量的奖学金，奖学金发放办法另行制定。
（四）参加学习和培训的分流人员，学习培训期间享受在职
人员的工资福利待遇，工龄连续计算。
（五）参加定向专业培训并领取有关证书后，可以与相应（中、
高级）职称评聘以及获取职业资格挂钩。
（六）学习培训结束后，由分流人员原行政关系所在部门结
合分流人员的考试、考核情况，负责积极推荐安排工作，同时鼓
励学习培训人员自愿进入人才市场择业。毕业（结业）后三年内，
市级机关有职位空缺时，根据工作需要和职位条件可优先参加公
务员录用考试。
获得硕士学位、博士学位的研究生优先安排工作。
（七）加强对学习和培训的管理。承担学习、培训任务的高
校和培训机构，要按有关规定对学习和培训人员进行考核和管理。
各部门要及时了解分流人员的思想动态，关心和帮助他们解决在
学习、培训中遇到的实际问题。要将分流人员的考试、考核成绩
与培训结束后的推荐安排工作结合起来。
（八）注重实效。要针对市级党政机构改革分流人员的特点
和社会经济发展急需专业的要求，选择培训教材、设置专业课程，
确保学习、培训的质量和效果。
（九）本实施办法所规定的各项政策和措施仅适用于这次机
构改革期间。培训的对象包括除辞职辞退以外的所有符合条件的
分流人员。
