四川省企业定价管理办法

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房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同

陈雪彦


　　近来由于房贷新政策的出台，改变了二套房、三套房的认定标准，提高了首付比例。一时间，商品房买卖合同纠纷在中华大地上以迅雷不及掩耳之势，铺天盖地地袭来，致使很多开发商、购房者一时措手不及。诉状如雪片一般飞进法院，开发商起诉购房者要求承担违约责任，购房者起诉开发商要求解除购房合同退还定金，双方可谓纷纷扰扰、莫衷一是。为解决这个问题，本文依据法律的相关规定对房贷新政策下的商品房买卖合同纠纷的法律适用问题展开论述。

　　房贷新政策导致产生诸多商品房买卖合同纠纷的根源在于，新政策改变了二套房、三套房的认定标准，致使很多原来认定为一套房、二套房的房屋，现在沦为二套房、三套房，同时新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成购房者无法按原计划获得充足的银行贷款，而另一方面，与开发商之间的购房合同已签订，定金已支付，无法获得充足的银行贷款，就意味着无法按照购房合同来履行买方义务，按合同约定需承担定金责任，购房者作为交付定金的一方将无权要求返还定金。

　　面对开发商的起诉，购房者提出了以“不可抗力”和“情势变更”为主要理由的抗辩。一些购房者也主动起诉要求以“不可抗力”和“情势变更”为由解除合同，返还定金。下面笔者将分别阐述“不可抗力”和“情势变更”的理由是否成立，及如何操作。

　　《合同法》将不可抗力规定为行使合同解除权的法定事由，一旦发生不可抗力，合同双方均有权主张解除合同，而不用承担违约责任。那么，什么是不可抗力呢?《民法通则》第一百五十三条把不可抗力规定为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，《合同法》第一百一十七条第二款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。构成不可抗力必须具备以下要件：

　　1.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的,该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识,那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。二是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件,如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。

　　2.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。

　　根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策进行一个法律分析。很多人认为，国家打压房价，抑制房价投机是必然趋势，政府有关部门也多次声明要抑制房价过快增长，因此房贷新政策是可以预见的。对于这个问题，笔者持不同意见。首先，政府是否出台打压房价的政策，只是一种可能性，是一种不确定的状态。我们都知道社会上风传的很多政府举措，并非最后都形成规范性文件，有很多在热度过后，就销声匿迹，更何况年初北京市长在北京市政协会座谈会上还说不用政策手段打压房价，在这种情况下，一般的购房者，并不能准确把握政策动向，如何能正确预测出政府会出台打压房价的新政?其次，就算政府要出台新政，那么会是多长时间后，三个月、六个月、还是一年两年?可见时间是不确定的。而购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在很短的时间内就能办理完按揭贷款手续，购房者有什么能力和义务去预见什么时间内会出台新政?再次，作为打压房价的手段，政府可以选择的措施有提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例，对房产交易条件进行严格限制等方式。多种方式中，除了提高首付比例外，其他措施对购房者获得银行的按揭贷款影响并不大，购房者有什么能力和义务要预测到政府恰好会采取提高首付比例的措施?以上三种情形总结起来就是是否颁布，何时颁布，采取何种措施。这三个不确定因素远远超过一般正常人的预见能力，因而房贷新政的出台不应该由购房者来承担应该预见的责任，房贷新政策应属于不可预见的内容。

　　满足了不可预见的条件，接下来我们要看这个风险是否属于不可控制。由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。造成购房合同无法履行的困难在于，提高首付比例后造成购房者资金不足，如果这个时候，开发商能为购房者解决资金渠道的问题，比如说通过担保公司的担保由他方来补足资金缺口，那购房合同就可以正常履行，这种情况下，新政就属于可以控制的范围，因而不成为不可抗力。但因为在购房合同中，开发商并不承担为购房者提供购房资金的义务，如果开发商没有替购房者提供可提供资金支持的第三方，购房者有没有义务自己寻找资金来完成对合同的履行呢?根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者没有按照购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因此，即使新政的出现导致购房资金出现缺口，购房者仍然可能通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务。因此新政的出现虽然满足不可预见的条件，却并不满足不可控制的条件，虽然属于不能避免，但并非不可克服，因此不能成为不可抗力。

　　由于房贷新政不能成为不可抗力，所以购房者以不可抗力进行抗辩或者主张解除购房合同，将很难得到法院的支持。

　　接下来我们再看一下什么是情势变更。情势变更是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变异，致使合同履行异常艰难或合同目的落空。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。

由于情事变更原则是基于维护社会实质正义的衡平立场，允许法律凌驾于合同当事人的自主意识之上，出于防止合同当事人因缔约时所无法预料且无法控制的社会变故，而获取不当利益或遭受意外损失的明显违反一般公正观念的情况发生，主动介入和干预合同关系。因此，法律对情事变更原则的适用规定了严格的条件。

　　第一，情事变更是订约时当事人不可预见的。如果订约时当事人预见将来要发生某种情事变更，而当事人仍以现在的客观情况为基础订约的，表明该当事人愿意承担风险，而无理由主张情事变更。如果当事人应当预见将要发生情事变更而未预见，说明其主观上具有过错，也不应适用情事变更原则，但对于有些发生几率很低的情况，如飞机失事，尽管当事人订约时会预见到这些情况可能发生，但仍应作为情事变更对待。如果合同双方当事人之间，一方预见而另一方没有预见，则应区分善意与恶意等不同情况，对善意的没有预见的当事人应允许其主张情事变更

　　第二，情事变更事实的出现不可归责于双方当事人。不可归责于双方当事人是指当事人对情事的变更无法预见和控制，双方当事人对于情事变更事实的出现在主观上没有过错。如国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或金融动荡等。如果情事变更可归责于当事人，则当事人自应负担其风险或承担违约责任，不发生适用情事变更原则问题，至于不可归责于当事人的情事变更的范围，既包括不可抗力，也包括意外事件和其它非当事人所能预见的事件。

　　第三，因情事变更使原合同的履行显失公平。情事变更发生后，通常造成了当事人之间的利益失衡。如果继续按原合同规定履行义务，将会对当事人明显有失公平，从而会违背诚实信用原则。在理解显失公平时应当注意三点：其一，显失公平的出现必须是因情事变更产生的，而不是因其它原因造成的。其二，合同履行显失公平是指双方当事人利益严重失衡，表现为履行过于艰难或必须付出高昂的代价。如果情事变更对双方当事人之间的利益关系影响轻微，则不应主张适用。其三，决定公平与否的时间应以债务人履行债务的时间为准，而不能以其它任何时间为标准。

　　第四，必须有情事变更的客观事实。这种客观事实的出现和存在是适用情事变更原则的前提。这种客观事实是指合同订立时作为该合同赖以成立的基础的客观情况发生了异常变动。该变动既可以是交易或经济情况的变化，也可以是非经济事实的变化，如发生了不可抗力或意外事件，国家经济政策进行重大调整，货币严重贬值、价格大幅度上涨等。在实践中判断情事是否发生变更，应以法律行为基础是否丧失、当事人目的能否实现、是否造成对价关系障碍等因素为具体标准。

　　第五，情事变更必须发生在合同成立后履行终止前。这项原则确立的目的在于对合同关系建立基础发生异变而给合同当事人造成的不公平处境予以法律救济。如果情事变更的事实在订约以前发生，则合同是在已发生变化了的客观情况的基础上订立的，无适用情事变更原则的必要。如果在订约时已发生情事变更，受不利影响的当事人仍以变化前的客观情况为基础订约，则表明其自愿承担风险与不利后果，对其没有必要加以保护。此时若受不利影响的当事人确实不知已发生的情事变更，则可依重大误解制度加以解决。如果在合同履行完毕以后发生情事变更，则因合同关系已不存在，对双方的利益不产生任何影响，也就没有必要适用情事变更原则。但是，如果债务人迟延履行债务，并在迟延期内发生情事变更，从制裁违约债务人的角度出发，应不许其以情事变更原则主张免责。如果合同订立后履行终止前发生情事变更，当事人确不知情或者知情而未主张，为尽快稳定法律关系，只要当事人如约履行合同并致其效力消灭，也不应再允许情事变更原则的适用。

　　近年来受金融风暴和次贷危机的影响，国内以情势变更为由要求解除合同的纠纷呈直线上升趋势，在这样的背景下，最高人民法院对情势变更原则的适用进行了相应的规范。为了更好地了解情势变更原则，以下就最高人民法院对情势变更原则的适用规定进行部分列举：

　　最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知中规定，“对于《合同法解释二》第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。

　　最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见规定：

　　一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系

　　1.当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

　　2.人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。
山西省政府


批转《山西省乡镇煤矿整顿办法》等两个文件的通知
山西省政府




各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各统配矿务局：
省人民政府同意省经委、煤炭工业厅制订的《山西省乡镇煤矿整顿办法》和山西煤炭工业管理局、省煤炭工业厅《关于大矿帮小矿组织安全技术服务队的意见》，现转发给你们，请遵照执行。
这次整顿乡镇煤矿，要抓好分类普查登记、限期整改和进行安全技术培训三个环节。经过整顿的乡镇煤矿，矿长、副矿长、安全员、瓦斯检查员和通风管理人员必须由各级煤炭主管部门进行认真培训。经过培训的上述人员要保证相对稳定，未征得同级煤炭主管部门同意（乡镇无主管部
门的要征得上级煤炭主管部门同意），任何人不得随意撤换和调动。各统配矿务局要把派遣安全技术服务队当作支援乡镇煤矿的一件大事来抓，保质保量完成任务，主要领导同志要亲自过问并派得力干部带队。安全整顿结束以后，各地（市）煤管局和各统配矿务局要向省经委、省煤炭工业
厅、山西煤炭管理局报送书面总结报告。各项整顿验收必须按标准严格进行，不走过场。力争在两、三年内从根本上改变我省乡镇煤矿的安全生产条件。

山西省乡镇煤矿整顿办法
为了加强我省煤炭工业宏观管理，提高经济效益，加强安全工作，搞好乡镇煤矿的整顿，特制订本办法。
一、全省乡镇煤矿的整顿要坚持“积极扶持，健康发展，提高抗灾能力，增强后劲，稳产增收”的方针，以安全生产为中心，对资源管理、财务成本管理，生产技术管理、经营管理等方面进行全面的整顿。
二、《矿山安全条例》、《小煤矿安全规程》以及省人大常委会颁布的《山西省煤炭开发管理条例（试行）》和《山西省人民政府关于加强乡镇煤矿安全生产的通知》，是乡镇煤矿健康发展的法规和政策性文件，全省乡镇煤矿的整顿要按上述文件的要求进行。
三、目前我省乡镇煤矿安全生产条件可划分为以下三类：第一类是已达到安全生产“十条标准”，制度比较健全，管理比较正规；第二类是未达到“十条标准”，已实现“四消灭”的；第三类是尚未实现“四消灭”的。根据这一实际情况，要分类提出不同要求，分期分批整顿，分阶段
提高类别。全省大体分两个阶段进行。第一阶段，一九八六年对全省的第三类煤矿实行停产整顿，缺什么补什么，使其上升为二类煤矿，基本消灭三类矿井。同时按一类标准要求整顿第二类煤矿，使三分之一左右的矿井上升为一类矿井。第二阶段，再用两年时间整顿二类煤矿，使其达到一
类矿井标准。一类矿井要进一步完善各项规章制度，改革、改进采煤方法，向文明矿井迈步。经过三年时间整顿，使全省所有的乡镇煤矿全部成为一类矿井。并建成一批文明矿井。
凡未经批准的私开矿（即一九八0年底以前未经县以上批准，一九八四年一月以前未经省地方煤管局批准，一九八四年一月以后未经省煤炭资源管理委员会或其委托单位批准），由县煤炭主管部门逐个审查。对布局合理，实现了“四消灭”，不影响已经批准煤矿正常生产的，可补办手
续，否则一律关闭。从整顿之日起再私开煤矿的，一律关闭，没收生产的全部收入，并追究有关人员的责任。
在乡镇煤矿整顿期间，一般不再批准新开矿井。特殊情况严格按《山西省煤炭开发管理条例（试行）》规定办理。
四、凡达到下列条件的，可验收为二类矿井：
1、矿界清楚，并按批准矿界进行生产建设，“三证”齐全的。
2、消灭了独眼井、自然通风、明火照明、明火放炮，高沼气矿井还取消了以局扇代主扇，并有合理的通风系统。
3、健全了瓦斯检测制度，高沼气矿井还建立了定期测风的制度。
4、实现独立核算，与乡村帐目分开，自主经营，在银行独立开户，并按规定提取维简费，在留利中提取百分之五十的生产发展基金，严格执行农牧渔业部和省人民政府关于乡镇企业财务管理的规定。
5、有经县主管部门培训并考试合格的正副矿长、瓦斯检查员、安全员、放炮工和机电工，高沼气矿井还要有经县级主管部门培训并考试合格的通风员。
6、有采掘平面图和采掘计划，并按采掘部署进行生产。
五、凡达到下列条件的可验收为一类矿：
1、达到二类矿井的条件。
2、具备晋政发[1984] 61号文件规定的安全生产十项基本条件。
3、有井上下对照图、通风系统图和机电设备配置图。
4、沼气矿井和有谋尘爆炸危险的矿井的采掘工作面和回风道的电气设备必须全部为矿用防爆型。
5、井下各工种有操作规程，采掘工作面有作业规程。
6、煤矿与外界通电话，井上下通电话。
六、文明生产矿井标准由省煤炭工业厅另行制订。
七、整顿验收要完成一个验收一个。年产九万吨及九万吨以下矿井由县主管部门负责验收，超过九万吨的矿井由地（市）主管部门负责验收。合格者由验收机关分类发给验收合格证。验收合格证要附有整顿标准实现情况的记录，根据验收合格证发给开采许可证。无资源占用许可证的矿
，先补办资源占用许可证再发给开采证。工商管理部门凭资源占用许可证和开采证按有关规定发给营业执照。
八、处于边远贫困山区不通电的煤矿，为解决当地群众的生活用煤，必须生产的，要由县主管部门制订安全生产标准，报地（市）主管部门批准，并报省煤炭工业厅备案。这些矿井要积极创造条件，尽快按本办法的规定进行整顿。
九、要落实乡镇煤矿整顿所需的物资和资金。乡镇煤矿整顿所需资金的来源，可通过下列渠道解决。
1、重申煤矿的开户银行必须按吨煤四元的数额扣存维简费，单立帐目，专款专用，在整顿期间，可全部用于整顿，经县主管部门批准，即可拨付煤矿使用。一九八五年以前没按规定提取维简费的，乡（镇）、村应从煤矿历年提供的积累中予以解决。资金确有困难的煤矿，可向农业银? 猩昵攵唐诖睿鹪麓涌鄞娴奈蚍阎泄榛贡鞠ⅰ? 2、对煤矿的事故和违章罚款，只能由煤矿安全监察部门执行，不得重复罚款，这部分款项可用于改善安全条件和整顿评比奖励。
3、凡纳入国家生产建设计划的乡镇煤矿所需的钢材、水泥和坑木，各级物资部门必须保证供应。
4、各级整顿办公室决定停产和关闭的矿井，如有不执行的，分别由开户银行、物资、工商管理、煤炭运销、煤炭主管部门、煤炭资源管理委员会，凭县或县以上整顿办公室的通知，对其取消帐户，冻结资金，停止物资供应和煤炭发运，吊销营业执照，收回开采证和资源占用许可证。? ⒂晒ど坦芾聿棵琶皇丈娜渴杖耄獠糠肿式鹱肱┬校源钚问讲怪镜叵缯蛎嚎蟮恼佟? 不执行整顿办公室决定，强行生产，发生人身伤亡事故的，要分别情况给以行政、经济处分，触犯刑律的，要追究刑事责任。
十、各级人民政府和煤炭管理部门，要切实搞好服务，大力宣传整顿的目的、意义和方针政策，并切实解决整顿中遇到的困难和问题。各产煤县都要成立通风瓦斯、地质测量、机电、财务成本四个技术管理服务队，深入矿点，进行业务指导，协助煤矿实施整顿要求。地（市）以上国营
煤矿，特别是统配煤矿也应组织技术管理服务队，就近就地、分片包干，帮助乡镇煤矿搞好人员培训和技术指导。
十一、加强对乡镇煤矿使用外包工的管理。煤矿使用外包工，必须签订合同，并经县公证处签证。
十二、加强对整顿工作的领导。
1、省煤炭工业厅成立山西省乡镇煤矿整顿办公室，负责本办法的实施。各地（市）和产煤县的乡镇煤矿主管部门也要成立整顿办公室。对整顿办公室的工作人员要分级进行培训，使他们掌握整顿的方针、政策、办法、步骤及指导整顿的业务知识。县整顿办公室工作人员由地市整顿办? 易橹嘌担兀ㄊ校┱侔旃业墓ぷ魅嗽庇墒≌侔旃易橹嘌怠? 2、各级整顿办公室的活动经费，可从矿管费和乡镇煤矿企业管理费中列支。
3、以典型引路，推动面上的整顿工作。各产煤县要抓一两个矿，各地（市）要抓一两个产煤乡，省抓一个县作为自己的点。一九八六年底各级所抓的点要完成两个阶段的整顿，作为整顿的样板。为了把整顿工作不断引向深入，省、地、县都要及时总结经验，每年进行一次评比，表彰? 冉俳蠼淖? 十三、全省整顿工作从一九八六年四月全面铺开。
十四、本办法适用于全省乡办、村办、联办、户办和国营煤矿（包括部属七局）服务公司办，二轻系统办、军办的所有煤矿以及生产煤炭的硫磺矿。各地市都要结合实际情况，制定贯彻落实本办法的实施细则，经地区行署、市人民政府批准下达执行，并报省乡镇煤矿整顿办公室备案。

本办法解释权属省乡镇煤矿整顿办公室。
山西省经济委员会
山西省煤炭工业厅
一九八六年三月十二日

关于大矿帮小矿组织安全技术服务队的意见（略）



1986年3月12日