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广东省中山市人民政府


中府[2003]34号


火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市流动人员租赁房屋治安管理规定》印发给你们，请贯彻执行。

二○○三年二月二十六日


中山市流动人员租赁房屋治安管理规定

第一条 为加强对流动人员租赁房屋的治安管理，维护社会秩序，根据《广东省流动人员管理条例》、《租赁房屋治安管理规定》、《广东省流动人员租赁房屋治安管理规定》、《广东省城镇房屋租赁条例》等有关法规规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称的租赁房屋，是指除宾馆、旅店、招待所等旅馆业外供流动人员租住的房屋。流动人员是指离开常住户口所在地，跨省、市、县进入本市暂住的人员。
第三条 流动人员租赁房屋实行“谁出租、谁负责”的管理原则和“五个一”管理制度（即一屋一门牌、一屋一许可证、一屋一档案、一屋一登记证和一屋一份治安责任书）。
第四条 市人民政府流动人员管理领导小组负责流动人员租赁房屋治安管理工作的统一领导、协调和监督。
各镇（区）流动人员管理办公室负责综合协调流动人员租赁房屋管理中的具体问题。
第五条 市公安局是本市流动人员租赁房屋治安管理的主管部门，各镇（区）公安分局及派出所具体负责租赁房屋的治安管理工作。市房管、劳动、税务、计生、工商、卫生、建设等有关部门按各自的职责权限协助做好管理工作。
第六条 各村（居）民委员会可设立流动人员管理服务中心或流动人员租赁房屋管理站，聘请专职户管员或治安员（每名户管员负责50—200户租赁房屋），协助有关部门做好流动人员租凭房屋的治安管理工作。
第七条 各用人单位应指定专人负责管理居住在本单位内部集体宿舍的流动人员，并落实治安防范措施。
第八条 出租人出租房屋实行许可证制度。符合出租条件的出租屋，应到市、镇房屋租赁管理机构办理《房屋租赁证》。出租的房屋，其建筑结构应当安全牢固，消防设施、出入口和通道等应当符合消防安全的有关规定。乱搭和乱建的违章建筑，危险、非居住功能的房屋，不得出租。
房屋出租人出租房屋取得的收入应按国家税法的规定缴交相关税费，税务的征收工作由出租房屋所在地地方税务机关委托当地房屋租赁管理机构代征。
第九条 出租人向流动人员出租房屋，应当持居民身份证或单位证明、房屋所有权证明、房屋租赁证或者其他合法权属证明，向房屋所在地公安派出所申领《房屋租赁治安许可证》。房屋停止出租的，出租人应在15日内到房屋所在地公安派出所注销《房屋租赁治安许可证》。
第十条 流动人员租赁房屋治安管理实行治安责任制度。出租人、承租人均为治安责任人，必须与租赁房屋所在地公安派出所签订治安责任书。
第十一条 出租人的治安责任：
（一）遵守国家有关治安管理的法律法规，督促承租人遵守法律、法规和治安管理规章制度，落实治安防范措施；
（二）不得将房屋出租给无合法有效身份证明的流动人员；
（三）在承租人入住后24小时内，对其基本情况（承租人姓名、性别、身份证号码、年龄、常住户口所在地、服务处所等）进行登记，并在3日内报公安机关。对于未办理暂住证的，应带领或督促承租人按《广东省流动人员管理条例》规定，办理暂住证；
（四）出租的房屋居住人数达到30人以上的，应配备专职人员，做好治安保卫工作；
（五）定期对出租的房屋进行安全检查，落实防火、防盗措施，及时排除治安隐患；
（六）发现出租的房屋内有违法犯罪活动或犯罪嫌疑人，应及时报告公安派出所，并配合予以查处；
（七）承租人退租后，应在3日内报告房屋所在地公安派出所；
（八）委托代理人管理出租房屋的，应报房屋所在地公安派出所备案，代理人不得再行委托。代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。
第十二条 承租人的治安责任：
（一）按规定申报暂住户口登记，申领暂住证，暂住期满或者移居时，要申请延期或者申报注销；
（二）不得利用承租的房屋进行卖淫嫖娼、赌博、吸毒等违法犯罪活动，不得将承租人的房屋用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品，接受公安派出所的检查、监督；
（三）留宿他人，应当在24小时内将留宿人的基本情况告知出租人，并在三日内向房屋所在地公安派出所报告；
（四）转租房屋的，应当经出租人同意，并在转租后3日内向房屋所在地公安派出所备案；
（五）安全使用承租的房屋，发现不安全隐患，应当及时告知出租人予以消除；
（六）发现同屋居住人员有违法活动或犯罪嫌疑人，应当检举、劝止。
第十三条 公安派出所对流动人员租赁房屋治安管理的职责：
（一）宣传和执行社会治安管理的法律、法规，指导、监督出租人和承租人依法履行治安责任，落实治安责任制和民警岗位目标责任制和工作绩效考核制；
（二）负责对出租的房屋进行治安安全检查，核发《房屋租赁治安许可证》和《暂住证》；
（三）及时查处刑事、治安案件，处理治安灾害事故。
第十四条 公安、房管等有关部门以及村（居）民委员会流动人员租赁房屋治安管理机构的工作人员到流动人员承租的房屋执行公务时，应当出示执行公务的证件，严格依法办事。
第十五条 招用流动人员较多的镇（区）、村应当有计划地兴建供流动人员居住的生活区，并做好治安管理工作。
第十六条 向出租人收取的出租房屋治安管理费按市物价局《关于征收出租房屋治安管理费的通知》（中价[2001]61号）和市公安局《关于收取出租屋治安管理费的补充通知》（山安通字[2001]169号）的有关规定执行。
第十七条 房屋租赁当事人违反本规定有下列情形之一的，由公安机关予以处罚：
（一）出租人不按规定申领《房屋租赁治安许可证》或不签订治安责任书，擅自出租房屋的，责令限期补办手续；逾期不办的，处200元以上1000元以下罚款；
（二）出租人将房屋出租给无合法有效身份证的流动人员的，处月租金三倍以上罚款；
（三）出租人不落实防火、防盗等安全设施，对发现的治安隐患不及时排除的，责令限期改正；情节严重的，责令暂停出租3个月；逾期不改正的，吊销《房屋租赁治安许可证》；
（四）出租人不按本规定报告承租人承租、退租情况的，责令限期补办手续；逾期不补办的，处200元以上1000元以下罚款；
（五）出租人发现出租的房屋有违法活动或犯罪嫌疑人不检举的，责令暂停出租3个月，并处月租金三倍以下罚款；对违法犯罪行为知情不报或隐瞒包庇的，由司法机关追究法律责任；
（六）出租人不履行治安责任，致使出租的房屋内发生刑事案件、重大治安案件或治安灾害事故的，责令暂停出租6个月或者吊销《房屋租赁治安许可证》，并处月租金一倍以上五倍以下罚款；
（七）承租人不按本规定办理暂住户口登记，责令限期申报登记，并依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十九条规定，给予100元以下罚款或警告处罚；
承租人不按本规定办理暂住证，责令限期办理，并依照《广东省流动人员管理条例》第二十五条规定，给予50元以下罚款；
（八）承租人利用租赁房屋进行赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、传播淫秽物品，或者收购、窝藏、销售赃物，伪造各种证件，承印非法出版物，制造假冒商品，窝藏犯罪人员等违法行为的，由有关部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 房屋出租人在税法规定期限内不缴或者少缴应纳税款，由税务机关责令限期缴纳；逾期仍未缴纳的，税务机关有权采取强制执行措施追缴其不缴或少缴的税款，并可处不缴或者少缴税款的50%以上五倍以下的罚款。
房屋出租人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款的50%以上五倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 治安管理工作人员不执行本规定，滥用职权、玩忽职守、包庇犯罪、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 本规定自颁布之日起施行。《中山市租赁房屋治安管理办法》（中府[1996]61号）同时废止。

2003年02月26日


　　“调解优先、调判结合”是当前人民法院为民司法的工作原则，由于调解给当事人带来判决所难以实现的诉讼收益和关系修复，调解成为当事人自愿选择或者司法人员引导选择的优先性纠纷解决方式。人民法院贯彻调解优先的规范依据既有某部法律针对特定类型纠纷解决之需要所确定的立法性规范，又有最高人民法院针对社会诉求和司法经验所设立的司法性规范，因此，司法人员在纠纷解决过程中践行调解优先原则既是对法律规范的遵循与适用，又是对业务规范的理解与运用。根据当前的调解适用实践来看，调解优先存在诉前调解、庭前调解、当庭调解、庭后调解和判前调解五种实践形态。下文笔者结合自己的理论知识和实践经验将此五种形态予以类型化归纳、分析和表述。

　　一、诉前调解

　　诉前调解是人民法院针对待受理案件的案情所进行的调解。诉前调解起着过滤纠纷进入诉讼程序的作用，根据“损害就应该呆在原地”的法谚，当纠纷在法院受理前被人民法院所化解，那么，由损害发生所引起的各种损失将得到有效地减少。诉前调解的启动、进行和成功常常取决于司法人员对于待受理案件调解成功几率大小的甄别和判断，这需要司法人员结合自身的调解知识、经验和技术乃至人格魅力来看菜吃饭、量体裁衣。

　　然而，并非所有待受理案件都需要进行诉前调解，对于案情复杂、争议较大、技术性强等案件应当依法予以受理，此时若进行诉前调解，既加重了当事人所认知的“起诉难”感觉，又是对司法资源的浪费。值得质疑的是：有些纠纷的案情很简单，但由于当事人的负气心理，坚决不同意和对方合作解决在“他者”眼中不应该进入诉讼程序的纠纷，由于调解需要满足当事人自愿的本质，对于这些当事人以诉来实现自身诉讼利益最大化或降低对方争讼利益最小化的纠纷，司法人员很难通过时间、精力和智识来进行诉前调解，以节省宝贵的司法资源和降低对方当事人的诉讼消耗。

　　二、庭前调解

　　对于难以成功地实现诉前调解了事的纠纷，法院应当依法予以受理。一旦纠纷进入诉讼程序，那么，当事人就需要在遵从法律规范和遵守诉讼规则的前提下合理维护自己的合法权益，较之诉前调解而言，当事人地位的法定化差异必然引起当事人内心的变化、认识的慎重和行为的选择，由于诉讼结果并不一定是自己诉求得到法律认可的产物，且出于其争讼行为造成诉讼利益不断减损的考虑，有些当事人情愿以调解了事来实现自身生活的安宁或者在司法人员的合理引导下理性选择调解了事以避免拖诉给自身造成的额外损失。

　　然而，庭前调解有其适用的限度和成功的概率，实践中，通常存在一方或双方当事人对于实现自身利益或者对抗对方诉求的“自信”，若不经过严格的庭审将难以实现其主张，因此，庭审的博弈预测将是当事人是否选择、促进和实现庭前调解的重要考虑因素。同时，有些纠纷就难以进行调解，如保险公司理赔的纠纷，保险公司出于道德风险的防范，其不愿意对调解案件进行理赔，虽然法律明文规定调解与判决具有同一的法律效力，但是，当事人诉讼权利的行使限制了庭前调解乃至整个调解体系功能之发挥，因此，庭前调解并非法院审理民事案件的必经程序，其需要司法人员在遵循节省司法资源和提高裁判效率的思路下有针对性、选择性和能动性地娴熟运用。

　　三、当庭调解

　　当庭调解是在法庭主持当事人在完成举证质证、辩论和最后陈述后进行的调解。由于当事人围绕争议焦点的主张已经以其出示的证据得以客观的表述，对方当事人的质证意见也能够有针对性的表述，审判人员对当事人证据的效力以及采纳情况也将予以说明，紧随其后的法庭辩论也能够充分的表达当事人或其诉讼代理人的内心意见，那么，当事人围绕争议焦点的主张能否得到法庭的支持已经在当事人或其诉讼代理人心中有了可靠的预测。在当事人难以再有那种证据“自信”的心理后，法庭的调解可以说是为当事人提供了可以选择调解了事的交流平台，由于当庭调解多由法官引导当事人进行理性磋商，“理亏”的或者丧失“自信”的当事人并没有丧失其“面子”利益，相反，与对方合作性解决纠纷反而可以表现出自己的通情达理，并且可以在证据已尽的情况下实现自己的诉讼利益。

　　由于当庭调解是法官在征求当事人同意的情况下必经的程序，因此，虽然当庭调解程序的启动可以由审判员依职权启动，但当庭调解的进行和成功仍取决于当事人的自由意愿。实践中，部分当事人不愿意接受对方当事人的调解意见，而且常常会声称自己的主张还有证据能够支持自己的诉讼请求，这就需要法庭依法确定证据提交的期限，此时，当庭调解可以为以后的调解或者判决向当事人打了“预防针”，在一定程度上避免了当事人因不服裁判结果而选择非法行为。

　　四、庭后调解

　　庭后调解是指审判员在开庭审理后主持当事人及其诉讼代理人进行的调解，这种调解既可能审判员在第一次开庭审理后主持的调解，也可能审判员在开庭审理完毕后主持的调解。庭后调解给了当事人在明了诉讼态势后一段合理的期限去思考和选择有利于自己利益实现的机会，是对当庭调解的息讼效益的强化，审判员若能够不失时机地对能够调解结案的纠纷进行调解，那么，就能够有效地避免因调解无果而造成司法资源的消耗和引发判决结案的后患。由于以调解化解当事人间纠纷具有让当事人“心服——自律”的效果，因此，庭后调解就具有正当性和可接受性。当事人在庭审完毕后，或出于脸面利益的顾及，或出于证据穷尽的无奈，理性的当事人当然愿意选择对自己有利的方式来解决纠纷。在审判员的主持下，当事人可以通过自己的行为征表出自己的通情达理、换取对方的宽容谅解、减少自己的利益损失。

　　五、判前调解

　　判前调解是指审判员在已经形成判决意见后根据个案可能存在判后隐患问题而进行的调解。行文至此，也许给读者一种“久调不判”的感觉，甚至是将调解优先原则推向了极端，并且违背了调判结合的原则。下文笔者简述一个真实案例来证明审判员对个案进行判前调解的正当性和必要性。

　　一名老年妇女起诉与其丈夫离婚。该妇女自2001年其就与同村的另一名男子外出打工同居生活，然而，针对被告提出原告与第三人同居的事实，原告坚决不肯承认，被告一气之下不再参加庭审，并表示绝不离婚。在后来的庭审中，原、被告双方已经成年的三个儿子均证实了原告与第三人同居十余年的事实，由于原告坚决要求离婚但被告不同意离婚，审判员在足以证明原、被告夫妻感情破裂的证据支持情况下形成了判决双方离婚的意见，并且在判决书中确定了原告与第三人同居的事实。鉴于以往因离婚未使双方满意而发生凶杀案的事实，为杜绝此类现象的发生，审判员通过双方的成年儿子向双方作思想工作，被告同意离婚但要求原告给予损害赔偿，但原告愿意给付生活困难帮助费但必须删除其与他人同居的表述，当审判员得知原、被告的想法时民事判决书已经制作完毕。此时，审判员说服其儿子，被告在其子的陪同下来到法庭和原告进行调解，最终，被告在原告给付其5000元现金的情况下同意离婚，原告也拿到了隐去自己与他人同居事实的民事调解书。

　　从本例中，可以解读出审判员针对个别纠纷进行判前疏导工作乃至判前调解工作的必要性，由于判决必须受到“起诉权约束裁判权”的限制，那么，被告难以获得离婚损害赔偿；同时，基于判决必须事实清楚、证据充分而作出，那么，原告与他人同居的事实必须表述于判决书中，然而，审判员在判决书已经制作好后仍愿意主持调解，调解的结果使原、被告双方均满意接受，若以判决结案而可能引发的隐患得到了消除，从而实现了法律效果、社会效果和政治效果的统一。因此，笔者认为判前调解是审判人员在尊重生命、关心结果和注重效果的前提下贯彻调解优先原则的最高形态。

　　结语

　　根据《民事诉讼法》的规定，除当事人程序性终结民事纠纷外，实体性纠纷的处理只能由人民法院采用判决和调解的形式来实现。我国经历了一种去调解到兴调解的司法实践，调解是人民法院探索在正视社会需求和满足司法诉求的有效途径，就本文调解优先的五种实践形态而言，诉前调解至判前调解的司法资源消耗依次增加和纠纷解决效率依次降低，然而，难能可贵的判前调解成功实践却征表出司法人员贯彻调解优先工作原则的用心程度和人民法院践行塑造和谐社会环境的司法绩效，因此，调解优先是广大司法人员在其裁判思想接受切合本地化生活样态司法知识洗礼后能动的、为民的和妥当的纠纷解决思维、策略和方式。

　　（作者单位：广西壮族自治区融安县人民法院）