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光荣与梦想:劳动合同法十大突破/李迎春

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 11:53:19  浏览:8751   来源:法律资料网
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光荣与梦想:劳动合同法十大突破

李迎春律师 www.ldht.org

【关键词】劳动合同法;突破

  二载修改,四度审议,劳动合同法,这部承载着亿万劳动者期盼的法律,于2007年6月29日正式颁布,多少人多年的呼吁与梦想,终于成就了这部光荣的法律,劳动合同法对以往劳动法律制度的突破,让世界瞩目。

一、首次程序突破,仲裁诉讼自由选择
劳动法第79条规定:劳动争议发生后,当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成,当事人一方要求仲裁的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。劳动法此条的规定,设立了劳动争议处理程序中的劳动争议仲裁前置制度,法院不直接受理劳动争议案件,必须仲裁前置。该制度已经实施了十几年,在实践中已渐渐显示出其弊端。
劳动仲裁网(http://www.ldzc.com)曾经做过一个很有意思的调查,调查题目为“您认为劳动仲裁程序是否必要”?,调查结果为:选择“多此一举,不能解决问题”的占30%,选择“增加了维权成本”的占25%,选择“希望能够选择适用”的占35%,选择“非常有必要”的仅占10%,可见劳动仲裁制度在国人心目中已经渐行渐远,人们期盼着劳动争议能够低成本、更及时、更快捷的解决,现实中的劳动仲裁程序不仅仅效率低,成本高(仲裁费用远高于法院诉讼费用),更为不能接受的是,仲裁裁决并非终局裁决,当事人一提起诉讼,全部的程序又得在法院重演。实践中当仲裁裁决后,用人单位往往不检讨自己的违法行为,反而利用法律规定的程序来拖延时间,动辄提起诉讼,走遍所有程序到底,一个案件下来,历经仲裁、一审、二审,耗时短则近一年,长的近二年,劳动者往往心力交瘁,疲于应付程序之战。更有部分地区的劳动部门人为提高申请仲裁门槛,申请仲裁前一律需经基层劳动管理机构调解30天,不经调解程序不能申请仲裁。废除仲裁程序、或能够选择适用仲裁诉讼程序已经呼吁多年了,从程序上进行突破是劳动合同法的使命。
劳动合同法第77条规定:劳动者合法权益受到侵害的,有权要求有关部门依法处理,或者依法申请仲裁、提起诉讼。法条将“申请仲裁、提起诉讼”之间用顿号连接,可见申请仲裁和提起诉讼是并列关系而非先后关系,与劳动法第79条的规定有天壤之别。本条的意思很明确,劳动者合法权益受到侵害的,既有权要求有关部门依法处理,也可以依法申请仲裁,或者直接向人民法院提起诉讼。申请仲裁不再是提起诉讼的必经程序,已经完全突破了劳动法的规定。劳动合同法第56条也作出了同样的规定:用人单位违反集体合同,侵犯职工劳动权益的,工会可以依法要求用人单位承担责任;因履行集体合同发生争议,经协商解决不成的,工会可以依法申请仲裁、提起诉讼。这里工会也可以选择申请仲裁或者提起诉讼,为便于理解,我注意到劳动合同法草案二审、三审、四审稿规定得更直观:用人单位违反集体合同,侵犯职工劳动权益的,工会可以依法要求用人单位承担责任;因履行集体合同发生争议,经协商解决不成的,工会可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
程序上的突破,是劳动合同法对我国劳动争议处理制度最大的一个突破,法律赋予劳动者可选择适用仲裁或诉讼程序,真正体现了劳动合同法保护劳动者合法权益的立法宗旨。

二、颠覆传统观念,合同终止也需补偿
劳动部1995年8月4日发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第38条规定:劳动合同期满或者当事人约定的劳动合同终止条件出现,劳动合同即行终止,用人单位可不支付劳动者经济补偿金。劳动合同制度推行了十余年,劳动合同终止无需支付经济补偿金的概念已经根深蒂固,劳动者也可以接受,法律上对此制度的设立并没有什么问题。
但是,近些年来,为了规避支付经济补偿金的义务,或者为了便于能够“合法”的辞退劳动者,用人单位大量的采用与劳动者签订短期劳动合同的方法,每六个月一签,每三个月一签,甚至于每一个月签订一次合同,劳动者再也找不到劳动的光荣感和安全感,更无归属感,这严重影响了和谐劳动关系的建立。
劳动合同法第46条明确规定,除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同,劳动者不同意续订的情形外,依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿,简单的可以作如下理解:除非劳动者真的不愿意续签的除外,固定期限劳动合同终止用人单位得支付经济补偿。劳动合同法此项规定对之前的劳动法律制度也是一个较大的突破,将有效的引导用人单位与劳动者签订较长期限的劳动合同。

三、崇尚民主管理,规章制度走向共决
劳动法第四条规定:用人单位应当依法建立和完善规章制度,保障劳动者享有劳动权利和履行劳动义务。可见建立和完善规章制度是用人单位的权限,属于一种“单决权”,实践中很多用人单位往往关门立“法”,从不考虑劳动者的意见,把不合理的规章制度强加给劳动者遵守,严重损害了劳动者的利益。
为了规范用人单位的不当行为,最高人民法院发布的司法解释《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第19条规定用人单位的规章制度只有具备“民主程序制定”“不违反法律”“已向劳动者公示”三个要素方可作为案件审理依据,该司法解释在司法实践中起到了良好的引导作用,用人单位开始意识到规章制度不再是独断专行的工具,但是对于“民主程序制定”的程序司法解释仍未明确,实践中操作性仍存在欠缺。
劳动合同法第4条规定:用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度,保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时,应当经职工代表大会或者全体职工讨论,提出方案和意见,与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中,工会或者职工认为不适当的,有权向用人单位提出,通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示,或者告知劳动者。劳动合同法该规定,相对于以往的法律规定,已经将民主程序发挥到了极致,将用人单位的“单决“变更为劳资双方的“共决”,规章制度的制定、修改需劳资双方共同协商确定,这是一个极大的进步,劳动者的合法权益将在源头上得到保护。

四、降低签订门槛,力推无固定期限合同
劳动法施行十余年以来,为什么实践中很少看到有劳动者与用人单位签订无固定期限劳动合同? 我认为是制度设计的不完善所造成。劳动法第二十条第二款规定:劳动者在同一用人单位连续工作满十年以上,当事人双方同意延续劳动合同的,如果劳动者提出订立无固定期限的劳动合同,应当订立无固定期限的劳动合同。这里给签订无固定期限劳动合同设定了三个条件:“连续工作满10年”、“双方同意续延合同”、“劳动者提出要求”,实践中往往只要一获悉劳动者有签订无固定期限劳动合同的意思表示,用人单位就会立即表示不同意续延合同,导致签订签订无固定期限劳动合同仍是纸上谈兵。制度设计的不完善,严重阻碍了无固定期限劳动合同制度的建立和推行。
为了打击用人单位不签订劳动合同或大量签订短期劳动合同的投机做法,劳动合同法在制度设计上可谓是“狠招频出”,让用人单位投机思想无法得逞。劳动合同法第14条规定:用人单位与劳动者协商一致,可以订立无固定期限劳动合同。有下列情形之一,劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的,除劳动者提出订立固定期限劳动合同外,应当订立无固定期限劳动合同:(一)劳动者在该用人单位连续工作满十年的;(二)用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时,劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的;(三)连续订立二次固定期限劳动合同,且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形,续订劳动合同的。用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的,视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。法律将签订无固定期限劳动合同门槛设置到最低,可操作性设置到最强,我想不出三五年,无固定期限劳动合同将成为劳动合同的主要表现形式。

五、双倍工资支付,限制事实劳动关系
劳动法从来就没有规定事实劳动关系这种劳动关系形态,劳动法颁布后所有的配套规定均是从统一的劳动合同制度的角度去进行规范,但现实与法律总是存在矛盾,实践中不签订劳动合同的现象越来越多,发生纠纷时劳动者举证艰难。
为了保护这部分无劳动合同的劳动者的利益,劳动部不得不先后出台了多个规范性文件去规范事实劳动关系这种特殊的劳动关系,但对劳动者的保护力度仍不够强。且在发生纠纷时,未签订劳动合同和有签订劳动合同产生的法律后果对用人单位的成本并不会增加,有时候反而会降低,用人单还可因此获得非法利益,这也是导致事实劳动关系越来越多的原因之一。
劳动合同法第10条规定:建立劳动关系,应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系,未同时订立书面劳动合同的,应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。第82条规定:用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资。第14条第三款规定:用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的,视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。劳动合同法针对用人单位不签订劳动合同的违法行为,增加了用人单位的违法成本,以达到规范用人单位行为的目的。

六、给违约金设限,还劳动者自由天空
劳动合同中是否可以约定违约金?劳动法第19条规定:劳动合同应当以书面形式订立,并具备以下条款:(一)劳动合同期限;(二)工作内容;(三)劳动保护和劳动条件;(四)劳动报酬;(五)劳动纪律;(六)劳动合同终止的条件;(七)违反劳动合同的责任。劳动合同除前款规定的必备条款外,当事人可以协商约定其他内容。劳动法没有关于违约金的条款,但是也没有禁止双方订立违约金,所以支付违约金可以作为违约方承担违反合同的责任的一种形式。劳动部《关于企业职工流动若干问题的通知》(1996.10.31)规定:三、用人单位与职工可以在劳动合同中约定违约金。所以,劳动合同中约定违约金是允许的。
实践中各地区均先后制定了适用于本省或本市的劳动合同条例,其中对违约金的规定也不尽相同,典型的就是北京和上海对违约金条款的不同规定,北京规定订立劳动合同可以约定劳动者提前解除劳动合同的违约责任,劳动者向用人单位支付的违约金最多不得超过本人解除劳动合同前12个月的工资总额。也就是说对违约金的设定是不限条件的,只是数额进行限制,而上海规定劳动合同对劳动者的违约行为设定违约金的,仅限于下列情形:1、违反服务期约定的;2、违反保守商业秘密约定的。在广东,针对违约金的地方立法是一片空白,地方性法规没有违约金的任何规定。
法律规定上的缺失和地方性规定的混乱,导致违约金的适用混乱不堪,实践中违约条款已经成为劳动者头上的紧箍咒,是用人单位钳制劳动者的利器,用人单位常常用高额违约金来限制劳动者的流动,劳动者一朝签约,就成了合同期内的包身工,自由的禁锢导致部分劳动者以故意违纪来促使用人单位提出解除劳动合同逃避支付违约金的义务,劳动关系畸形化越来越严重。
劳动合同法第22条规定:用人单位为劳动者提供专项培训费用,对其进行专业技术培训的,可以与该劳动者订立协议,约定服务期。劳动者违反服务期约定的,应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。第23条规定:用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者,用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款,并约定在解除或者终止劳动合同后,在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的,应当按照约定向用人单位支付违约金。第25条规定:除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外,用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。劳动合同法以法律的形式确立了劳动合同违约金制度,明确了可设立违约金法定情形及违约金数额,还给了劳动者自由的天空。

七、增大违法成本,引导社保真正落实
劳动法第73条确定了五项基本社会保险,即养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险。劳动法强制性规定用人单位和劳动者必须依法参加社会保险,缴纳社会保险费。用人单位无故不缴纳社会保险费的,由劳动行政部门责令其限期缴纳;逾期不缴的,可以加收滞纳金。法律从制度上设计得很完善,但是,实践中用人单位出于成本的考虑,常常不依法缴纳社会保险费,这表现为只参加其中部分的保险,或者降低缴费工资,甚至于根本就不缴纳任何的社会保险费,由于社会保障部门的监管不力,或者出于招商引资的考虑,对用人单位未依法缴纳社会保险违法行为睁一只眼闭一只眼,对劳动者的投诉也是久拖不决,导致劳动者权利受到侵害。
司法实践中法院也将社会保险争议排除在司法救济的途径之外,认为社会保险争议不属于人民法院受理的劳动争议的范畴,应当寻求行政途径的救济,所以,劳动者在面对用人单位不依法缴纳社会保险费时常常显得孤立与无助。
增加违法成本往往是减少违法行为的良方,劳动合同法规定,未依法为劳动者缴纳社会保险费的,劳动者可以解除合同,用人单位应当向劳动者支付经济补偿。法律赋予劳动者在用人单位未依法缴纳社会保险费的情况下可以行使单方解除权,且规定用人单位因此需付出的代价,以引导用人单位将社会保险真正的落到实处,这不能不说是对以往法律规定的一种突破。

八、构建和谐关系,违法解雇双倍赔偿
劳动法第98条规定:用人单位违反本法规定的条件解除劳动合同或者故意拖延不订立劳动合同的,由劳动行政部门责令改正;对劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任。用人单位如何承担因违法解除劳动合同的赔偿责任,劳动法没有明确规定。劳动部《违反有关劳动合同规定的赔偿办法》规定“赔偿”包括:(一) 造成劳动者工资收入损失的,按劳动者本人应得工资收入支付给劳动者,并加付应得工资收入25%的赔偿费用;(二) 造成劳动者劳动保护待遇损失的,应按国家规定补足劳动者的劳动保护津贴和用品;(三) 造成劳动者工伤、医疗待遇损失的,除按国家规定为劳动者提供工伤、医疗待遇外,还应支付劳动者相当于医疗费用25%的赔偿费用;(四) 造成女职工和未成年工身体健康损害的,除按国家规定提供治疗期间的医疗待遇外,还应支付相当于医疗费用25%的赔偿费用;(五) 劳动合同约定的其他赔偿费用。但以上的“赔偿”本来就是劳动者应当依法享受的正当权益,用人单位并没有因为违法解除合同而受到额外的损失。
在司法实践中,对于用人单位违法解除劳动合同的,如果劳动者不要求继续履行劳动合同而是要求经济补偿,通常被认为劳动者对解除合同行为无异议,视为双方协商一致解除劳动合同,用人单位只需按照正常情况下协商一致解除劳动合同的处理方式支付经济补偿金,且支付经济补偿金最高还不超过12个月,这对用人单位来说违法解除劳动合同实际上和协商解除劳动合同没有任何区别,违法和合法的法律后果一样,这真的是法律的悲哀。
正是因为没有违法成本,实践中用人单位随意解除劳动合同的现象非常严重,和领导关系不好、看你不顺眼,一个字:“炒”!最多就是给个经济补偿金嘛。
用人单位违法解除劳动合同的盛行,导致了劳资双方劳动关系的恶化,劳资纠纷大量出现,在劳动争议仲裁委员会受理的劳动争议案件里,违法解除劳动合同的一般都占50%以上。为了有效的遏制违法解除劳动合同的行为,劳动合同法加大了用人单位违法解除劳动合同的成本,劳动合同法第48条规定:用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同,劳动者要求继续履行劳动合同的,用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的,用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。第87条规定:用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的,应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。成本增加了一倍,这不是一个小数目,用人单位在解除劳动合同时得掂量掂量了。

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公安部对《关于公安机关能否聘请常年法律顾问的请示》的批复

公安部


公安部对《关于公安机关能否聘请常年法律顾问的请示》的批复

(公法〔1994〕139号)

广东省公安厅:
你们11月15日《关于公安机关能否聘请常年法律顾问的请示》(电报)收
悉。经研究,原则同意你们的意见。根据《全国公安法制工作会议纪要》(公发〔
1990〕10号文件)的精神,各级公安机关的法律事务均应由本级公安机关负
责。有关的法律问题,可以同有关部门商量,也可以向有关专家请教,听取意见。
对本级公安机关无法解决的法律问题,应当按照组织程序,向上一级公安机关请示。
因此,公安机关不应当也没有必要聘请常年法律顾问。

此复。

1994年11月28日

梧州市国有土地交易市场管理暂行办法

广西壮族自治区梧州市人民政府


梧州市人民政府办公室文件
梧政办发〔2003〕22号

梧州市人民政府办公室关于印发《梧州市国有土地交易市场管理暂行办法》的通知



各县(市)、区人民政府,市政府各部门,各企事业单位:

《梧州市国有土地交易市场管理暂行办法》已经市人民政府第30次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。


二○○三年二月二十四日





梧州市国有土地交易市场管理暂行办法



第一章 总则

第一条 为加强国有土地资产管理,深化土地使用制度改革,规范土地交易行为,建立公开、公平、公正的土地交易市场,防止国有土地资产流失,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,结合我市实际情况,制定本暂行办法。

第二条 凡在梧州市市辖区行政区划范围内进行国有土地使用权交易活动的,适用本暂行办法。

本暂行办法所称的土地使用权交易活动,是指国有土地使用权的出让、转让、租赁和出租、抵押等行为。

第三条 市土地交易中心是市人民政府指定的土地交易综合机构,属自收自支事业法人单位,由市国土资源局管理,并接受上级国土资源部门的指导、监督和检查。

第四条 国有土地市场交易应当遵循公开、公平、公正的原则,任何单位和个人不得非法干预。

第五条 划拨土地使用权的拍卖、变卖等形式的转让,必须按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定,报市人民政府批准,办理土地使用权出让手续或国务院规定的其他手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金或土地收益。

第六条 下列土地使用权交易,必须在市土地交易中心内公开进行:

(一)政府出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅用地和其他具有竞投性项目用地的国有土地使用权(包括政府征用、收回、收购储备的国有土地使用权出让等)。

(二)以划拨方式取得的国有土地使用权转让、租赁以及土地的联营合作等交易。

(三)出让土地使用权的首次交易。包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股交换等交易。

(四)企业改制中以授权经营、作价出资(入股)方式取得的土地使用权转让(在原授权经营集团公司直属企业、控股企业和参股企业之间转让的除外)。

(五)以协议出让等有偿方式取得的土地使用权,涉及享受过减免地价(租金)的或申请改变用地性质、功能及分割转让等交易。

(六)为了抵押权的实现而进行的划拨土地使用权转让。

(七)法院判决、裁定需拍卖、变卖用于偿还债务的划拨土地使用权转让。

第二章 职责

第七条 市土地交易中心的工作范围:

(一)承办土地使用权交易具体业务。包括土地使用权转让、出租、抵押等交易条件的初审、成交确认、税费测算及代收等。

(二)承办招标、拍卖、挂牌交易土地使用权具体事务。

(三)提供信息服务。收集、汇总、储存、上报、定期发布土地使用权交易行情、本地区地价水平以及有关政策法规信息等,为交易双方提供信息咨询服务。

(四)提供场地服务。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销和举办招标、拍卖会提供场地,为地价评估、信息咨询、法律咨询、土地交易代理等中介服务机构提供营业场所。

(五)市国土资源局委托的其他职责。

第八条 市土地交易中心可以根据不同的服务类型,依照有关规定收取土地使用权交易手续费。具体收费标准由物价部门核准。

第九条 市国土资源局要切实加强土地交易市场的管理,市计划、经贸、财政、建设规划、市政管理等有关部门应在各自的职责范围内,积极协助市国土资源局做好土地交易市场的管理工作。

第三章 土地使用权出让

第十条 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  第十一条 土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限、用地规划等,由市国土资源局会同市建设规划委员会等有关部门共同拟订方案,报市人民政府批准后,由市国土资源局组织实施。

  出让方案经市人民政府批准后,由市国土资源局根据出让方案并按规定的出让方式把地块出让给土地使用者,并由市国土资源局作为出让方与受让人签订出让合同。

  第十二条 土地使用权出让,采取招标、拍卖、挂牌或双方协议等方式。

 凡在城镇规划区内属商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性项目用地,必须通过招标、拍卖、挂牌等方式出让。

 土地供应计划公布后同一块地有两个以上意向用地者的,也应通过招标、拍卖、挂牌等方式出让。

  第十三条 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权程序按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行。

第十四条 土地使用权招标出让可采取下列两种方式进行:

(一)公开招标。属于下列情形之一的,必须公开招标出让:

1.除以获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件。

2.土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向。

(二)邀请招标。对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标,邀请招标由市土地交易中心向特定人发出招标邀请书。

第十五条 属于下列情形之一的,应以拍卖方式出让土地使用权:

(一)以获取最高出让金为主要目标,以出价最高者为条件确定受让人的。

(二)对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的。

(三)土地用途无特别限制及要求的。

第十六条 属于下列情形之一的,应以挂牌方式出让土地使用权。

(一) 以获取最高出让金为主要目的。

(二) 属竞争性较弱的项目。

第十七条 下列用地可以采取协议方式出让国有土地使用权:

(一)列入国家、自治区的重点建设项目用地(法律法规另有规定的除外)。

(二)工业、仓储、市政公益事业项目以及政府调整经济结构,实施产业政策而给予优惠扶持的项目用地。

(三)国有企业改制为股份有限公司或有限责任公司,不改变原土地用途或虽改变用途但用于非经营性开发的项目,以直接安置本企业职工为目的且安置标准不超过有关规定的用地。

(四)城市私有房屋、房改房、经济适用房买卖涉及划拨土地使用权转让的用地。

(五)政府批准实施的旧城改造项目涉及的拆迁安置房项目用地。

(六)其他经市人民政府批准可以采取协议方式出让的项目用地。

第十八条  协议出让土地使用权出让金不得低于该地块标定地价的80%。

第四章 国有土地使用权租赁

  第十九条 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与市国土资源局签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。

 第二十条 严格限定国有土地租赁范围。对新增建设用地,一次性付清土地出让金有困难的,可以采取租赁方式供应。

对原划拨的建设用地,因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁方式。对于经营性房地产开发用地,必须实行公开招标、拍卖或挂牌出让,不实行租赁方式供应。

第二十一条 国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金,不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准,协议出租结果向社会公开。

 第二十二条 对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,实行短期租赁,租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,实行长期租赁,具体租赁期限在租赁合同中约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的该土地用途出让最高年限。

 第二十三条 国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经市国土资源局同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押,承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。

第二十四条 市人民政府对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前一般不收回;因社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,对承租人给予适当补偿。

承租土地使用权期满,承租人可申请续期;未申请续期或虽申请续期但未获批准的,承租土地使用权由国家依法无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。

承租人未按合同约定开发建设,未经市国土资源局同意擅自转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的,市国土资源局可以解除合同,依法收回承租使用权。

第二十五条 租赁国有土地,按下列程序办理租赁手续:

(一)需租赁新增建设用地的,到市国土资源局提交国有土地租赁申请;需租赁原划拨的建设用地的,土地使用者持土地使用证或有关权属证明,地上建筑物合法的产权证明及有关材料,到市国土资源局提交国有土地租赁申请。

(二)市国土资源局对国有土地租赁申请及产权进行审查,并与土地使用者协商租赁期限、地租交纳时间等有关事宜。

(三)市国土资源局与土地使用者签订国有土地租赁合同,并依照有关规定报市人民政府批准。

(四) 土地使用者持市人民政府批准文件和国有土地租赁合同等有关资料,到市国土资源局办理国有土地租赁登记手续后,方可有偿使用土地。

第五章 土地使用权转让

第二十六条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与等。

土地使用权转让实行申报制度,出让土地使用权首次转让须经市国土资源局同意,划拨土地使用权转让,必须经市国土资源局审核同意后,报市人民政府批准。

第二十七条 以出让方式取得土地使用权的转让,必须符合以下条件:

(一)按照出让合同约定支付完全部出让金,并取得土地使用证。

(二)按转让合同规定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件。

以出让方式取得的土地使用权因改变原批准的用途、使用条件等进入市土地交易市场的,须经原出让方和市规划行政主管部门许可,签订土地使用权出让合同、变更协议或重新签订土地使用权出让合同,按规定补交不同用途和容积率的土地差价。因改变用途用于经营性开发项目的,须经市人民政府收回土地使用权,再由市国土资源局组织招标拍卖或挂牌出让。对收回的土地及地上建筑物、其他附着物根据实际情况予以适当补偿。其中涉及以减免地价出让方式取得土地使用权的,由市国土资源局核定应补交地价的款额,明确缴纳办法。

第二十八条 以划拨方式取得土地使用权的转让,必须经市国土资源局审核同意后,报市人民政府批准。准予转让且转让后不再符合划拨用地范围的,依法实行出让等有偿使用方式。

第二十九条 对划拨土地使用权,市人民政府根据社会公共利益和实施城市规划的需要,可以收回、收购或储备,并可依照本暂行办法规定予以出让。

第三十条 以划拨方式取得土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地,市人民政府收回其划拨土地使用权,并可依照本暂行办法规定予以转让。

第三十一条 抵押权人为实现抵押权要求处分抵押人划拨土地使用权或司法机关裁定、决定处分的划拨土地使用权,地上有建筑物、其他附着物的,须经市国土资源局审核,报市人民政府批准,并按有关规定完善手续后,方可依法拍卖该土地使用权和地上建筑物、其他附着物;地上无建筑物、其他附着物的,其划拨土地使用权经报市人民政府批准后,由市国土资源局组织招标、拍卖或挂牌出让,在缴纳出让金和其他税费后,余下部分交由抵押权人。

第三十二条 城市规划区范围内的单位用地需要转让,符合收购储备范围的,由市人民政府统一收购储备,不得私自转让。

第三十三条 土地使用权申报转让价格比标定地价低20%以上的,市人民政府可行使优先购买权。

第六章 土地使用权出租

 第三十四条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

 第三十五条 以出让方式取得土地使用权出租,市国土资源局办理登记手续后可以直接出租。以划拨方式取得土地使用权出租,到市国土资源局办理批准和登记手续后,方可出租。

第三十六条 以营利为目的,房屋所有人将划拨方式取得的国有土地使用权所建房屋出租(或改变用途作为商业性行为的),应将租金中所含土地收益上缴国家。

第三十七条 出租双方应签订土地出租合同,在合同签订之日起15日内到市国土资源局办理有关手续,领取《土地他项权利证明书》。

 出租双方在合同终结15日内,持有关文件到市国土资源局办理注销登记手续。

第七章 土地使用权抵押

 第三十八条 土地使用权抵押是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

 第三十九条 土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,土地使用权抵押时应当进行地价评估,并由抵押权人与抵押人签订书面抵押合同。

  第四十条 土地使用权抵押权的设立、变更与灭失应依法办理土地登记或注销登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效,未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

第四十一条 土地使用权设立抵押权的,抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订之日起15日内,持土地使用证、抵押合同、地价评估报告、抵押人和抵押权人的身份证明共同到市国土资源局申请抵押登记。单方到市国土资源局申请抵押登记的,必须持有对方委托文件。


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