谨防买卖停车位的房地产消费陷阱/邓光达
作者:法律资料网 时间:2024-05-21 00:29:51 浏览:8412
来源:法律资料网
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱
邓光达
商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。
六安市人民政府办公室关于印发六安市社会保险费征缴暂行办法的通知
安徽省六安市人民政府办公室
六安市人民政府办公室关于印发六安市社会保险费征缴暂行办法的通知
六政办[2004]73号
各县区人民政府，六安开发区、叶集试验区管委会，市政府有关部门、有关单位：
《六安市社会保险费征缴暂行办法》已经2004年11月3日市政府第64次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
六安市人民政府办公室
二○○四年十一月三十日
六安市社会保险费征缴暂行办法
第一章 总 则
第一条 为维护劳动者合法权益，加强和规范社会保险参保和社会保险费征缴工作，督促单位和个人切实履行社会保险参保责任和义务，根据国务院《社会保险费征缴暂行条例》和《安徽省社会保险费征缴暂行规定》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 基本养老、基本医疗、失业、工伤保险参保和社会保险费征缴，适用本办法。
基本养老保险费征缴范围：国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其职工（包括征地协议工和农民合同制工人），民办非企业单位及其职工，国家机关、事业单位、社会团体等用人单位及与其建立劳动合同关系的人员，实行企业化管理的事业单位及其职工，城镇个体工商户及其雇工。
基本医疗保险费征缴范围：国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，国家机关及其工作人员，事业单位及其职工，民办非企业单位及其职工，社会团体及其专职人员。以个体工商户身份参加养老保险未达到法定退休年龄的灵活就业人员和已参加基本医疗保险与原单位解除劳动合同未在单位就业的人员，可以个人缴费形式参加医疗保险。
失业保险费征缴范围：国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，各类事业单位及其职工，社会团体及其专职人员，民办非企业单位及其职工。
工伤保险费征缴范围：本市行政区域内的各类企业、有雇工的个体工商户。
第三条 市劳动保障行政部门负责全市社会保险费的征缴管理和监督工作。县（区）劳动保障行政部门负责本行政区域内社会保险费的征缴管理和监督工作。
市、县（区）劳动保障行政部门的养老、医疗、失业、工伤保险经办机构负责具体办理各险种的社会保险工作。
第四条 社会保险费由地方税务机关征收。地方税务机关有权对社会保险费征收情况进行监督检查。
第二章 征缴管理
第五条 参保单位按其所属性质向当地社会保险经办机构办理社会保险登记。参保单位情形发生变化，应及时办理变更、注销登记。
第六条 参保单位在办理社会保险登记和社会保险费年度申报时，必须向社会保险经办机构提供应缴费人员名单和本单位职工工资总额。
覆盖范围内各险种应统一参保人数，统一缴费基数，实行一票申报审核制度。
各参保单位不得漏报和瞒报，同级地方税务机关对具备条件的缴费单位，实行社会保险费一票征收。
参保单位在进行社会保险年度申报时，应经参保单位职工签字并进行公示，以确认本人参保缴费基数。
第七条 参保单位应当按月向当地社会保险经办机构申报应缴纳的社会保险费数额，经社会保险经办机构核定后，到地方税务机关缴纳。参保单位人员发生增减变化，应在每月20日前向当地社会保险机构报送增减表，以便及时调整应缴社会保险费数额。
第八条 各级社会保险经办机构要准确、及时地对参保单位及个人的缴费情况进行记录。养老、医疗经办机构要按规定为参保职工建立基本养老、基本医疗个人帐户，定期发放个人帐户对帐单，向职工公布两项基数。
第九条 对与用工单位解除劳动关系的原参保人员，各级社会保险经办机构要及时通知其接续社会保险关系。灵活就业人员可以通过劳动事务机构代为办理；被新单位录用人员，应及时签订劳动合同，依法参加各项社会保险。
第十条 缴费单位未按规定缴纳和代扣代缴社会保险费的，地方税务机关应责令其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收2‰ 的滞纳金，加收的滞纳金并入社会保险基金。
第三章 征缴职责
第十一条 县（区）政府要把社会保险费征缴工作摆上重要议事日程，落实目标责任，实行年度考核，并兑现奖惩。
第十二条 劳动保障行政部门要加强劳动合同管理，做好劳动监察工作，切实维护劳动者的社会保险权益。教育、卫生、交通、建设等部门要按照各自职责，督促、协调本系统、本行业所属的学校、医院、出租车公司、公交客运公司的劳动合同签订；工商部门要积极督促有雇工的个体工商户与其雇工签订劳动合同。
第十三条 地方税务机关在办理税务登记和征税过程中，发现符合参保条件的单位和个人，应及时督促其参保。对拒不缴纳社会保险费、滞纳金的参保单位，经县以上地方税务机关批准，可依法采取下列措施，直至申请人民法院强制执行：
（一）书面通报其开户银行或其他金融机构从其存款中扣缴。
（二）扣押、查封其价值相当于应缴费额的商品、货物或其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴费款。
第十四条 工商、民政、人事、质量技术监督部门在办理单位设立登记、代码登记及日常管理时，应当告知、督促申请单位和社会保险经办机构办理社会保险登记，并将登记单位的名单定期抄送当地社会保险经办机构。
地方税务机关在办理税务登记时，对未办理社会保险登记或者未足额缴纳社会保险费的单位，应当责令限期办理社会保险登记，足额缴纳社会保险费。
第十五条 对拒缴、欠缴或少缴社会保险费的单位不得评先，机关、事业单位、国有企业的法定代表人不得评先、评模，必要时通过新闻媒体予以曝光。
第十六条 应参保单位未按规定参加社会保险，或者未足额缴纳社会保险费用，由劳动保障行政部门、地方税务机关依据《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）和《安徽省社会保险费征缴暂行规定》（省政府令第128号）进行处罚。
第十七条 为促进社会保险费征缴，市财政按市直当年社会保险基金预算收入总额4‰ 的比例安排市社会保险经办机构补助经费，其中：2‰ 部分用于经办机构业务经费，另外2‰ 部分用于奖励，由市财政部门根据当年征缴工作情况，提出意见，报市政府审批。
第四章 附 则
第十八条 本办法具体应用中的问题由市劳动保障行政部门和市地方税务机关负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。
关于加强中央企业特殊资金（资产）管理的通知
国务院国有资产监督管理委员会
关于加强中央企业特殊资金（资产）管理的通知
国资发评价〔2012〕6号
各中央企业：
根据《关于开展中央企业“小金库”专项治理工作的通知》（国资发评价〔2010〕107号），各中央企业将“小金库”治理与管理隐患排查相结合，对各类代管资金、表外资产等不属于“小金库”范围但存在管理隐患的特殊资金（资产）一并进行了清理。从清理结果看，中央企业普遍存在以上各类特殊资金（资产）。为推动中央企业加强特殊资金（资产）管理，明确管理责任，健全管理机制，保护职工合法权益，确保资产安全，现就有关事项通知如下：
一、明确管理机构，落实管理责任。本通知所称特殊资金（资产）包括职工互助基金，企业慈善基金会管理的资金，企业工会管理的资金,职工持股会管理资金,企业代管的社会保险资金、企业年金、住房公积金等企业虽不拥有所有权但承担资金安全管理责任的资金（资产）,以及属于企业所有但尚未并表的各类资金（资产）。各中央企业要高度重视，提高认识，切实加强特殊资金（资产）管理，集团总部及所属各级子企业要加强组织管理，针对不同类型特殊资金（资产）明确管理机构，落实管理责任，实行专业、规范管理。各中央企业要严格执行国家有关法律法规和政策规定，认真履行管理职责，规范管理行为和资金运作，确保资金（资产）安全。
二、完善内控制度，规范业务流程。各中央企业要依据国家有关管理规定和要求，结合本企业实际情况和各类代管资金的特点，建立健全各类特殊资金（资产）的内控制度或专项管理办法。对于国家有明确管理规定的，要在符合国家规定的基础上进一步细化管理措施，完善内控机制；对于国家没有统一管理要求的，要结合本企业实际情况制订专项管理办法。企业制定的特殊资金（资产）管理制度要对资金管理机构、岗位设置和职责、收入支出范围和标准、日常管理、投资运作、监督检查、损失责任追究等内容进行明确，规范资金筹集、支出和投资的决策、授权、审批、报告等环节的业务流程，严格规定资金支出的审批权限和程序，对不相容岗位采取分离牵制措施。要严格遵守国家法律法规和财经纪律，规范代管资金的会计核算和财务管理，建立必要的经费审查制度，加强预算执行监督和控制。
三、严格收支管理，加强资金监控。各中央企业要切实加强各类特殊资金（资产）的收支管理，不得“坐收坐支”。代管资金来源必须合法、规范，符合国家有关法律规定和财务会计制度要求，不得随意扩大资金来源渠道或提高标准。代管资金支出必须符合有关规定，不得超范围、超标准开支；要加强资金支出的审核，支出报销必须做到凭证完整、手续齐全；要明确不同支出金额的审批权限，对大额资金支出实行集体决策或联签制度。特殊资金账户开立要纳入集团统一管理，实行专户存储、专款专用、独立核算，不得挤占、截留、挪用或私存。各中央企业要将代管资金账户及其收支纳入集团资金管理系统进行监控，加强对代管资金账户的统一监管、对资金收支的审查监督和资金流向的动态监控，建立代管资金收支预算管理和运作分析制度，定期与有关方面进行核对，防范资金损失风险。
四、规范投资运作，确保资金安全。各中央企业要对特殊资金（资产）的对外投资情况进行一次全面清查，对于国家明确规定不得用于投资的特殊资金（资产），企业一律不得开展投资活动；对于投资方向有限制性规定的特殊资金（资产），企业可在允许投资的范围内开展投资活动；对投资运作没有明确规定的特殊资金（资产），企业可在保障资金安全的前提下，适当开展固定收益类投资活动，以实现资金（资产）保值增值，但要严格控制投资规模，防范投资风险。严禁将特殊资金（资产）用于投资风险不可认知的业务或高风险业务；严禁将特殊资金（资产）用于对外拆借、担保或抵押、质押。企业按规定将特殊资金（资产）用于投资的，要严格执行决策审批程序，实行专业化运作、规范化管理，确保投资效果；要加强对投资项目的动态跟踪，及时掌握投资项目的风险变动状况，制定完善应急止损措施；要规范投资增值收益的管理，各类特殊资金（资产）投资增值收益一律纳入规定账户核算和管理，用于规定的用途或支出范围不得挪作他用。
五、加强审计监督，建立问责制度。各中央企业应当根据各类代管资金的有关管理规定，定期对企业特殊资金（资产）开展内部审计或专项检查，重点关注特殊资金（资产）收缴、支出的规范性和投资经营的风险，检查内控制度的执行情况及业务操作的规范性，评价投资运作效果，及时发现存在的突出问题和主要风险，并负责督促整改，对特殊资金（资产）管理失职行为建立问责制度。国资委将会同有关部门探索建立联合审计监管机制，对审计检查发现的违规运作，造成资产损失的，将依据《中央企业资产损失责任追究暂行办法》（国资委令第20号）等有关规定，开展资产损失责任追究工作。对疏于管理造成重大损失的，将追究企业人员责任，并依据《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》（国资委令第22号）的有关规定予以处理。
六、采取有效措施，加强表外资产管理。部分中央企业因各种历史原因，一些不符合《企业会计准则》规定报表合并条件的资产，形成未纳入企业财务决算合并范围的表外资产，易造成管理隐患。各中央企业应当加大清理力度，规范表外资产管理。对于因历史原因或政策原因等尚未确权的资产及权属存在瑕疵的资产，企业应当积极协调有关方面，采取有效措施尽快明确权属，符合条件的应当尽快纳入企业账内统一核算和管理；对于暂时难以确权未纳入账内核算的，应当纳入企业统一的资产管理体系，建立健全资产管理台账，加强实物资产管理，防止国有资产流失。一经确权的表外资产及其投资形成的产权，应当按照相关规定办理产权登记等手续。对于委托工会等内部机构管理的资产及其投资，应抓紧进行清理处置，并将清理处置收入及时纳入企业账内核算，一时难以清理处置的，也应建立健全管理台账，规范表外资产管理，落实管理责任。
七、建立报告制度，增强管理透明度。企业特殊资金（资产）的权属无论是企业所有还是职工所有，各中央企业作为管理主体，承担资金安全管理责任，应当依法履行报告职责，增强资金使用和管理透明度，自觉接受有关管理部门和职工群众的监督。各中央企业应当依据特殊资金（资产）的性质以及委托管理机构的要求，分类建立报告、公示制度，定期报告或公布相关资金的提取、汇缴、上解、开支及运作、收益情况，保障资金缴纳人或受益人对资金使用情况的知情权。特殊资金（资产）发生大额损失的，应当及时向国资委报告。
各中央企业要高度重视特殊资金（资产）管理工作，建立健全内控制度，落实管理责任，加强特殊资金（资产）监管。负责特殊资金（资产）管理的业务部门应认真履行业务管理责任，其他相关部门应当各负其责，加强对特殊资产账户和资金流的监控，依法对特殊资金（资产）进行审计监督，防范资产损失风险，确保特殊资金（资产）安全和保值增值。
二○一二年一月十二日
国务院国资委
